改判要点：2013年2月17日，上诉人取得讼争房产的产权证，此时《城市房屋拆迁管理条例》及《福建省城市房屋拆迁管理办法》均已废止，不作为审理案件的依据。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《福建省城市房屋拆迁管理条例》规定，应以评估价格作为货币补偿金额的依据。故二审法院依据上诉人的申请，委托评估公司对讼争房产进行评估并无不妥。上诉人取得产权证次日，即可行使权利，故评估基准日定为2013年2月18日。
案情简介：
1996年12月11日，以大黑公司为甲方，小白公司为乙方，双方签订一份《拆迁安置协议书》，约定：……一层临祥坂支路紧靠工业路店面600平方米、二层600平方米，三层600平方米，四层400平方米。
2002年2月，大黑公司将其开发建设的祥坂小区4号楼的安置房交付给小白公司。
2013年1月15日祥坂小区安置房4#楼1层01-04店面产权登记至小白公司名下。
小白公司于2013年2月17日领取了产权证，发现一层店面产权证登记的面积为549.99平方米，比《拆迁安置协议书》约定的安置面积少了50.01平方米，遂起诉至法院，要求大黑公司就地或就近补足拆迁安置房面积50.01平方米。法院审理后，以大黑公司客观上已不能履行为由驳回小白公司的诉讼请求。小白公司不服，中院驳回上诉。小白公司又向高院申诉，高院驳回再审申请。
2018年6月1日，小白公司自行委托评估公司就祥坂小区安置房4#楼1层01-04店面的市场价值进行评估。评估公司《价格评估意见书》，经评估前述店面的市场价值为每平方米28190元。
小白公司向一审法院起诉请求：判令大黑公司赔偿小白公司因台江区工业路323号单位产权房屋拆迁补偿安置面积不足造成的损失1409781.90元。
一审台江法院观点：
大黑公司与小白公司签订的《拆迁安置协议书》合法有效。根据上述协议的约定，大黑公司应当向小白公司安置的一层临祥坂支路紧靠工业路的店面为600㎡。而大黑公司实际安置给小白公司的一层店面面积为549.99㎡，与上述《房屋拆迁安置协议书》的约定少了50.01㎡，故大黑公司应给予小白公司面积差补偿。由于当时签订的《拆迁安置协议书》未对安置面积多或少作如何补偿的具体约定，现小白公司要求以其委托评估公司于2018年6月25日作出的评估市场价值为标准计算补偿，缺乏合同依据，而合同所涉的房屋亦属国有房屋拆迁安置性质，且上述拆迁发生于1996年，安置房于2002年即已交付，并于2013年2月领取了产权证，故小白公司要求按现市场评估价值予以补偿亦不合理。本案属于拆迁补偿安置协议纠纷，可适用当时的拆迁法规进行结算。根据1991年6月1日生效的《城市房屋拆迁管理条例》第22条及1993年6月4日生效的《福建省城市房屋拆迁管理办法》第22条、37条规定，拆迁国有企业商业、服务业的营业性用房，按原房建筑面积和用途安置，归还产权，不计差价。因建筑结构原因，超过原房建筑面积部分按建筑安装造价结算，不足原房面积部分，按重置价结算。根据双方签订的《拆迁安置协议书》约定，大黑公司实际安置给小白公司的一层店面面积比合同约定少了50.01㎡，根据拆迁当时有效的《福州市城市房屋拆迁补偿和安置房计价标准说明》砖木一等每平方米重置单价为219元/㎡，即大黑公司对不足部分需补偿给小白公司10952.19元（219元/㎡×50.01㎡）。
综上，判决如下：大黑公司应补偿给小白公司房屋拆迁补偿安置面积不足造成的损失10952.19元。
评估公司对祥坂小区安置房4#楼1层01-04店面，评估结果：2013年2月18日建筑面积市场价值评估为每平方米15461元。
二审福州中院观点：
根据《拆迁安置协议书》的约定，被上诉人应当给上诉人安置一层店面600平方米，现被上诉人仅安置549.99平方米，比约定的安置面积少了50.01平方米，已构成违约，应当承担违约赔偿责任。上诉人曾通过诉讼要求被上诉人继续履行合同就地或就近补足拆迁安置房面积，法院以客观上已不能履行为由驳回上诉人的诉讼请求，那么上诉人只能要求被上诉人以货币方式补足安置面积。2013年2月17日，上诉人取得讼争房产的产权证，此时《城市房屋拆迁管理条例》及《福建省城市房屋拆迁管理办法》均已废止，不作为审理案件的依据。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《福建省城市房屋拆迁管理条例》规定，应以评估价格作为货币补偿金额的依据。故二审法院依据上诉人的申请，委托评估公司对讼争房产进行评估并无不妥。上诉人取得产权证次日，即可行使权利，故评估基准日定为2013年2月18日。根据评估意见，被上诉人应当支付上诉人773204.61元（15461元×50.01平方米）。
综上，改判：大黑公司应支付给小白公司房屋拆迁补偿安置面积不足造成的损失773204.61元。
福州律师蔡思斌评析：
一二审相差70多万的补偿款，差别在于适用补偿标准不同。同是50㎡的面积差额补偿金额，一审以拆迁当时的补偿标准认定，显失公平。二审折中审判认定以办证时的法规政策来认定补偿标准方能平衡双方权益。诚然，因房价近年来的迅猛涨势，几年时间便已然今非昔比，二审如此判决则显公平。
案例索引：福州市中级人民法院(2019) 闽01民终4090号，以上涉及人名均为化名。
