改判要点：购房人仅向开发商榕树公司支付部份购房款，经开发商两次催告，余款至今未依约支付，致使榕树公司收取全部购房款之目的无法实现。依据《合同法》九十四条规定，开发商有权要求解除其与购房人签订的讼争合同,并让购房人配合办理注销《商品房买卖合同》备案及预告登记手续。

案情简介：

2013年9月10日，榕树公司与张大明、黄彩彩签订《商品房买卖合同》及附件，约定张大明、黄彩彩向榕树公司购买由其开发的商业房产，房屋总价款248150元。合同第六条约定，买受人应于合同签订当日向出卖人支付首付款；余额由买受人向贷款银行或公积金中心申请按揭贷款等。合同附件六补充协议第八条约定，双方同意，如因买受人原因导致本合同及本补充协议解除的，买受人应向出卖人支付购房款总额10%的违约赔偿金。

合同签订后，张大明、黄彩彩向榕树公司支付了购房首付款，榕树公司于2013年10月9日向张大明、黄彩彩开具购房首付款的《销售不动产统一发票》。此后讼争房屋办理了办理预告登记。此后张大明、黄彩彩逾期向榕树公司支付剩余款项。榕树公司分别于2015年3月20日、2017年10月19日两次向张大明、黄彩彩发出催告函。2017年12月8日，榕树公司按合同约定地址向张大明、黄彩彩发出《解除合同通知书》。张大明、黄彩彩至今未办理讼争商品房的按揭贷款手续，也未付清剩余购房款。

一审闽侯法院观点：

根据合同约定，张大明、黄彩彩应在合同签订后45日内自行办妥所有贷款手续，所贷款项应在合同网络签约后60日到达榕树公司账户，但张大明、黄彩彩至今仍未办妥贷款手续，经催告后仍未付清剩余购房款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条有关“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”的规定，榕树公司于2015年3月20日催告张大明、黄彩彩支付购房款，榕树公司直至2017年12月8日才向张大明、黄彩彩发函要求解除合同，其未在法律规定的期间行使解除权，解除权已消灭，故对榕树公司有关解除《商品房买卖合同》，并要求张大明、黄彩彩配合办理讼争房屋的注销手续、支付合同解除的违约金以及律师费等诉讼请求，一审法院不予支持。综上，判决：驳回福州榕树城市建设发展有限公司的诉讼请求。

二审福州中院观点：

案涉《商品房买卖合同》为有效合同，合同签订后，张大明、黄彩彩仅向榕树公司支付了购房首付款128150元，经榕树公司2015年3月20日、2017年10月19日两次催告，余款至今未依约支付，致使榕树公司收取全部购房款之目的无法实现。

根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”的规定，现榕树公司要求解除其与张大明、黄彩彩签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议,并请求判令张大明、黄彩彩配合办理注销《商品房买卖合同》备案及预告登记（侯房预YR字第XXXX）手续，符合法律规定，予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉《商品房买卖合同》及合同补充协议解除后，双方当事人均有权要求恢复原状。因案涉房屋未实际交付，故合同解除后应由榕树公司向张大明、黄彩彩返还购房首付款128150元。

综上所述，榕树公司的上诉请求部分成立，本院依法予以改判。

福州律师蔡思斌评析：

购房人与开发商依法成立的合同，具有法律约束力。购房人未足额支付购房款，致使开发商收取全部购房款的目的无法实现。开发商可依据合同约定，多次向购房人确认的送达地址寄送催收文书，可达到预告解除双方合同之目的。

根据《合同法》规定，合同双方应按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方可以解除合同。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

案例索引：(2019)闽01民终253号，以上涉及人名均为化名。