改判要点：案件审理过程中，买受人逾期未归还贷款时间已达到《商品房买卖合同》约定的解除条件，开发商有权解除合同

案情简介：

2013年，张毅与小白公司签订《商品房买卖合同》，约定购买仓山区某房屋。合同签订后，当日张毅支付了首付款668000元。2013年10月17日，张毅作为借款人及抵押人，小白公司作为保证人，建设银行福建分行作为贷款人，三方签订了《个人住房借款合同》，张毅向建设银行福建分行商业贷款人民币1530000元，用于支付剩余购房款。小白公司于2013年10月24日将讼争房交付张毅，并将房屋办理了预告登记。

另查明：因执行申请人林天与被申请人张毅债权一案，一审法院于2018年3月5日作出（2015）仓执字第2857号之二执行裁定书，裁定如下：一、解除对被执行人张毅购买的坐落于仓山区某房屋的查封，同时解除抵押关系。二、本裁定第一项的财产权利及相应其他权利归买受人林秀香所有。财产权自本裁定送达买受人时起转移；买受人可持本裁定到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。

 一审仓山法院观点：

本案审理过程中，小白公司确认银行扣划款项累计未超过六个月，其又明确依据合同附件四第六条第2点“若买受人累计六个月不归还银行贷款本息，也未向出卖人归还银行全部扣款等所有相关费用，出卖人有权单方解除合同，无条件收回该房屋，买受人应向出卖人支付房屋总价款30%的违约金，且出卖人有权在扣除该违约金和已发生的所有相关费用（包括代收并已向有关部门缴纳的费用）后，将剩余购房款退还给买受人……。诉请解除合同，故小白公司据此要求解除合同，不符合合同约定的条件，一审法院不予支持。而且，一审法院（2015）仓执字第2857号之二执行裁定书，属于人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书，导致案涉房屋的财产权利及相应其他权利已经由张毅转归案外人，现小白公司提出解除合同并恢复原状的相关诉请，属于事实上不能履行。综上，小白公司要求解除合同支付的违约金的诉求，一审法院不予支持。

二审福州中院观点：

小白公司与张毅签订的合同附件四《合同补充协议》第六条第2点约定：“若买受人累计六个月不归还银行贷款本息，也未向出卖人归还银行全部扣款等所有相关费用，出卖人有权单方解除合同，无条件收回该房屋，买受人应向出卖人支付房屋总价款30%的违约金，且出卖人有权在扣除该违约金和已发生的所有相关费用（包括代收并已向有关部门缴纳的费用）后，将剩余购房款退还给买受人。”现张毅已超过六个月未归还银行贷款本息，也未向小白公司归还银行扣款，小白公司有权要求单方解除合同，并要求张毅承担违约责任。因案涉房屋已被一审法院执行拍卖，二审中，小白公司要求张毅应支付房屋总价款20%的违约金，在此前提下，放弃了一、二审其他诉讼请求，这是当事人意思自治，且不违反法律规定，亦有利于本案的妥善解决，本院予以照准。 

福州律师蔡思斌评析：

一、由于一、二审之间存在一定时间，在此期间内张毅已超过六个月未归还银行贷款本息，已达到了《合同补充协议》第六条第2点的解除合同条件，故二审法院予以改判。

二、由于涉案房屋已经被拍卖，小白公司已不可能实际收回房屋，故小白公司再二审过程中放弃了收回房屋的诉求。

三、值得一提的是，如果本案判决生效于涉案房屋被拍卖前，小白公司则可依据《九民会议纪要》124条“在金钱债权执行中，如果案外人提出执行异议之诉依据的生效裁判认定以转移所有权为目的的合同（如买卖合同）无效或应当解除，进而判令向案外人返还执行标的物的，此时案外人享有的是物权性质的返还请求权，本可排除金钱债权的执行，但在双务合同无效的情况下，双方互负返还义务，在案外人未返还价款的情况下，如果允许其排除金钱债权的执行，将会使申请执行人既执行不到被执行人名下的财产，又执行不到本应返还给被执行人的价款，显然有失公允。为平衡各方当事人的利益，只有在案外人已经返还价款的情况下，才能排除普通债权人的执行。反之，案外人未返还价款的，不能排除执行。”之规定收回房屋。

案例索引：(2019)闽01民终5206号，以上涉及人名均为化名。