改判要点：1.开发商自愿放弃要求解除案涉合同并要求购房人承担因合同解除的违约金的诉请，系其对自身权利的处分，本院对此予以照准。因开发商不再主张解除案涉合同及合同解除的违约金，故对于开发商要求购房人配合办理案涉房屋预告登记注销手续及搬离案涉房屋的诉请，本院不予支持。

2.在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。

案情简介：

2009年3月25日陈武、章美颜与大金公司公司签订《商品房买卖合同》，双方约定：陈武、章美颜向大金公司购买荣誉城商品房，该商品房建筑面积为140.03㎡，总价款为766838元；陈武、章美颜应于合同签订当日支付50000元作为履行合同的定金，首期购房款236838元于2009年4月2日内交清，定金折抵购房款，余款530000元申请银行按揭贷款。合同附件六中“按揭、公积金贷款”部分约定：“出卖人同意为买受人按揭贷款提供担保，担保期间及范围以出卖人与贷款银行签订的担保合同条款为准，在担保期间，如因买受人逾期归还按揭贷款导致出卖人承担相应的保证责任，买受人每日应按代偿款项的日万分之五向大金公司支付违约金，违约金自承担保证责任之日起计算至还清代偿款项之日止；如出卖人代买受人偿还的款项累计达到按揭贷款总额的3%，视为买受人对《商品房买卖合同》的根本性违约，大金公司有权单方面解除合同，要求买受人返还代偿款项，并支付购房款总价10%的违约金。”合同附件六中“关于解除合同”部分约定：“由于买受人的原因导致合同解除的，买受人应按本合同约定支付违约金，并赔偿因此给出卖人造成的损失（包括但不限于另售的差价损失），出卖人为解除合同而支出的合理费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、差旅费、执行费、拍卖费等）由买受人承担；本合同依法解除后，出卖人应在本合同经福清市房地产交易管理所注销预告登记和备案登记之日起30日内向买受人退还扣除上述违约金及相关费用后的购房余款。”上述合同签订后，陈武、章美颜于2009年3月25日向大金公司支付定金50000元，于2009年4月2日向大金公司支付购房款186838元，首期购房款合计支付了236838元，大金公司依约办理了上述商品房的预告登记。2009年5月12日，陈武、章美颜与中国农业银行股份有限公司福清市支行签订《个人购房担保借款合同》（以下简称“担保借款合同”），由贷款银行向陈武、章美颜提供按揭贷款530000元，贷款期限为240个月，陈武、章美颜将上述商品房作为抵押物，大金公司提供阶段性保证担保，贷款银行于合同签订当日发放了上述贷款。后因陈武、章美颜连续多期未偿还按揭贷款，贷款银行于2016年2月26日从大金公司的农行账户扣划多笔款项合计414258.01元，用于代偿陈武、章美颜还尚欠的全部贷款本息。

 一审福清法院观点：

案涉《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同；但因涉案房屋早已装修且已入住9年左右时间，陈武、章美颜已偿还大部分贷款，该买卖合同付款义务已大部分履行，大金公司的垫付仅占房屋贷款的小部分，且近年来商品房涨价明显，涉及到业主的装修费用和房屋升值溢价权益，引起合同附件六补充协议的约定解除权条款明显有违公平原则，故大金公司依据该条款请求解除《商品房买卖合同》，一审法院不予支持。理由如下：1.大金公司与陈武、章美颜签订的《商品房买卖合同》尚未达到法定解除条件。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，当事人可以行使解除合同条件是当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。大金公司通过商品房买卖收到陈武、章美颜支付的首付购房款以及按揭银行贷款，陈武、章美颜于2009年3月25日向大金公司购买案涉房屋后随即装修并入住至今9年左右，造成大金公司代陈武、章美颜提前偿还按揭贷款，是大金公司基于借款合同的担保而自动承担连带还款责任，大金公司可依《个人购房担保借款合同》约定行使追偿权利。本案中，陈武、章美颜按揭断供确是违约行为，但至断供发生时，其首付款为236838元，累计月供款总额为257687.38元，已付款总额为494525.38元，占总购房款的64.5%，说明陈武、章美颜已履行《商品房买卖合同》的主要付款义务；大金公司亦按约将涉案房屋交付陈武、章美颜使用并将涉案房屋预告登记在陈武、章美颜名下，仅房屋权属转移登记尚未履行，双方之间买卖合同目的已经大部分实现。2.如果解除涉案《商品房买卖合同》并收回涉案房屋将有背公平原则。首先，涉案《商品房买卖合同》签订后，涉案房屋已交付使用9年左右，买受人已将房屋装修后入住，该装修装饰部分与房屋主体一般不可分离，开发商要解除合同收回房屋，则该装修装饰部分或者房屋因此而增值的部分应如何处理值得斟酌，且涉案房屋目前在福清市这个地段一直处于升值状态是众所周知的事实。因此，在无合理处置方法的情况下，更为合理的方法，应允许购房人自行处置变现房屋并返还开发商代垫款，否则必将造成利益失衡有违公平公正。其次，本案中，因第三人黄药师与陈武、章美颜之间另有民间借款纠纷，涉案房屋已被一审法院查封，第三人黄药师的债权亦经生效判决所确认，并期待从涉案房屋的拍卖款中受偿，若将房屋腾空交还大金公司，而对房屋升值溢价及添附部分未作处理，则可能影响第三人债权的实现。3.在不解除《商品房买卖合同》的情况下，本案当事人利益仍有救济的渠道，其合法权益仍到法律保护。本案纠纷是因陈武、章美颜断供而引起的，而断供是针对担保借款合同的违约行为，大金公司可以基于担保借款合同向借款人行使追偿权，提出偿还贷款、支付违约金及赔偿损失等诉讼请求；本案买卖合同虽不予解除，但因案涉房屋已经设定了抵押权预告登记，权利人可以在担保借款合同法律关系予以解决。但经一审法院释明后，大金公司不同意基于担保借款合同法律关系处理，故其与追偿相关的诉讼请求不属于本案审理范围，当事人可以另案诉请。至于黄药师虽作为第三人参加本案诉讼，基于合同相对性，在本案中不享有独立请求权，但其与陈武、章美颜告之间借贷权益维护可通过执行异议或执行异议之诉解决。

二审福州中院观点：

大金公司自愿放弃要求解除案涉合同并要求陈武、章美颜承担因合同解除的违约金的诉请，系其对自身权利的处分，本院对此予以照准。因大金公司不再主张解除案涉合同及合同解除的违约金，故对于大金公司要求陈武、章美颜配合办理案涉房屋预告登记注销手续及搬离案涉房屋的诉请，本院不予支持。

《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条规定：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判”。现大金公司在二审程序中新增诉讼请求，陈武，章美颜、黄药师同意由第二审人民法院一并审理，本院就该诉讼请求一并进行审理。根据一审法院查明的事实，大金公司为陈武、章美颜代垫银行按揭贷款共计414258.01元，陈武、章美颜应对该代垫款项承担相应的还款义务。因大金公司放弃主张陈武、章美颜按照代偿款的日万分之五支付违约金，本院予以照准。

对于律师费25000元，因陈武、章美颜未按时返还银行按揭款，导致大金公司为此支出相应的律师费,该费用系大金公司为实现其债权而产生的损失，陈武、章美颜应对该损失承担赔偿责任，故对该项诉请，本院予以支持。

福州律师蔡思斌评析：

一审法院从多角度对本案进行认定作出裁判。首先其根据购房人居住时间、还贷金额、房屋产权变更情况等因素综合认定合同目的是否实现，进而确定开发商是否已具备法定解除条件。于此同时，一审法院也考虑到房屋买卖合同解除后，各方矛盾能否有效解决。若由开发商依据合同行使解除权，意味着购房人无法获得当前房屋溢价的市场红利，客观上对购房人而言并不公平，也难以解决矛盾，容易诱发新的纠纷。而在合同不解除的前提下，开发商权益也未受损，其权益仍能通过追偿等其他渠道得到保障。据此，一审法院驳回开发商的诉请，对此裁判思维，笔者系较为推崇。但是，值得注意本案中法院对争议合同条款认定无效的理由是基于显失公平的事由做出。而合同显失公平的认定，当前法律并未有相应认定标准，导致在司法审判实践中认定难度较大，因此，一审法院判决内容尚存争议。但是，二审法院能通过调解方式解决各方争议，定分止争，体现了审判智慧，值得赞赏。

案例索引：(2018)闽01民终9457号，以上涉及人名均为化名。