改判要点：本案各方当事人采取以日为单位的累计方式计付逾期办理房屋权属证书的违约金，该违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权在性质上属于继续性债权，其给付内容和范围受到时间因素的影响，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效 

案情简介：

2014年，张琳与小白公司签订一份《商品房买卖合同》购买某商品房，合同约定小白公司应当在2015年3月31日前，将符合条件的商品房交付买受人使用；如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付购房款的0.01%向买受人支付违约金等内容。小白公司于2014年6月9日向张琳交付涉案房屋。2016年1月12日福州市不动产登记和交易中心向小白公司发出讼争地块的《初始登记通知书》，2017年3月3日福州市不动产登记和交易中心向小白公司发出讼争地块的《土地分割登记通知书》。张琳于2016年2月17日办理了案涉房屋的《不动产权证书》，但载明土地信息无法登记。

一审晋安法院观点：

小白公司在2014年6月9日向张琳交房后的365日内即2015年6月8日前，未能完成通知张琳办理房屋权属证书的义务，构成违约。结合小白公司的履约情况及张琳未举证证明因土地信息未登记给其造成实际经济损失的情况，一审法院根据公平原则和诚信原则，确定小白公司逾期办证的违约期从2015年6月9日计至2017年3月3日土地总登手续出件之日止，其中2015年6月9日至张琳第一次办理房屋权属证书之日即2016年2月17日计254天，违约金标准按照合同约定已付房款的日万分之一计算；2016年2月18日至2017年3月3日计380天，违约金标准调整为按已付购房款的日万分之零点二五计算。两段违约金合计268159.98（195165.14元+72994.84元=268159.98元）。

二审福州中院观点：

本院认为，关于张琳向小白公司主张支付从2015年6月9日起计至2015年9月30日止期间的逾期办理房屋权属证书违约金的诉请是否已超过诉讼时效的问题，小白公司在一二审期间均提起了诉讼时效抗辩。对此，本院分析认为，该诉请已超过诉讼时效，具体理由如下：1.根据本案各方当事人签订的《商品房买卖合同》约定，各方当事人采取以日为单位的累计方式计付逾期办理房屋权属证书的违约金，该违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权在性质上属于继续性债权，其给付内容和范围受到时间因素的影响，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。故张琳主张从2015年6月9日起计算违约金的诉请应按日分别计算诉讼时效。2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”根据该条文规定，结合前述观点，在《民法总则》施行前（2017年9月30日前），本案讼争的继续性债权的诉讼时效为两年，即从2017年9月30日倒推两年的违约金仍受诉讼时效保护，而自2017年9月30日起回溯超过两年的部分为超过诉讼时效期间。据此，张琳关于2015年9月30日前的逾期办理房屋权属证书违约金诉请已超过诉讼时效。3.张琳亦未举证证明在2015年6月9日至2015年9月30日期间内存在诉讼时效中止、中断的法定情形。综上，小白公司关于部分逾期办理房屋权属证书违约金诉请已超过诉讼时效的主张，有事实和法律依据，本院予以支持。一审法院对此认定有误，本院依法予以纠正。

福州律师蔡思斌评析：

本案的主要焦点逾期办证违约金从何时起算诉讼时效？一种裁判观点认为“迟延履行形成的违约金债权是基于同一个违约行为产生的一个不可分的请求权，每日产生的违约金不能相互独立。按日累计的违约金并非每逾期一日就产生一个单独的违约金债权，也不是对违约金支付期限的约定，应当按是否有履行期限判断诉讼时效起算点”。本案一审法院即此本观点，因此未对诉讼时效进行分段计算。而另一种裁判观点认为“当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效”即二审福州法院的观点。

“如果当事人在合同中明确约定逾期办证违约金数额的，为一时性债权，从约定或法定的期限届满之次日起算诉讼时效；如果当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效，这既可以促使出卖人尽快履行办证的义务，也可对买受人给予适当的补偿，有利于平衡当事人之间的利益。”摘自《<第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要>理解与适用》“买受人请求出卖人支付逾期办证违约金，从合同约定或者法定期限届满之日起计算诉讼时效期间。具体来说，如果当事人在合同中明确约定逾期办证违约金数额的，为一时性债权，从约定或法定的期限届满之日的次日起算诉讼时效；如果当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，对每个个别的债权分别适用诉讼时效。”摘自《人民司法》。

《<第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要>理解与适用》与《人民司法》均是最高院主编的书目，可以侧面反映出最高院的观点。从本案以及(2019)闽01民终7826号案件可以综合得出一个结论：福州中院的观点与最高院的观点一致即认为“逾期办证交房违约金、逾期办证违约金性质上都属于持续性债权，应当按日分别计算诉讼时效。”

案例索引：(2019)闽01民终2649号，以上涉及人名均为化名。