改判要点：房屋已通过竣工验收，取得《建设工程竣工验收消防备案凭证》，符合合同约定的交房条件，房屋裂缝渗水问题系房屋整改范围，不属于可拒收房屋范围

案情简介：

2016年12月5日，许诗诗与小白公司签订《商品房买卖合同》购买商品房。合同第八条约定“出卖人应当在2017年1月19日前，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用……。双方同意按以下第2种方式处理：……2、买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）500元违约金。”第九条约定，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。”

许诗诗于在2017年1月19日前前向小白公司提出房屋存在裂缝及渗漏水问题，小白公司就房屋存在的问题进行维修。另查明，房屋于2015年6月18日通过竣工验收，于2015年7月24日取得《建设工程竣工验收消防备案凭证》，房屋至今未交付交付许诗诗使用。

 一审闽侯法院观点：

一审法院认为，许诗诗与小白公司之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同，双方均应遵照合同约定履行各自的义务。合同签订后，虽然房屋已通过竣工验收及消防验收，但小白公司未能举证其已在约定交房时间前通知许诗诗收房，且至今未向许诗诗交付讼争房屋，已构成违约，许诗诗要求小白公司支付逾期交房违约金，符合合同约定，一审法院予以支持。 

二审期间，二审法院根据小白公司新提交的证据查明如下事实：大黑物业有限公司受小白公司委托分别于2017年12月13日、2018年8月28日通知许诗诗交房，小白公司也于2019年5月6日向许诗诗邮寄书面交房通知书，许诗诗均以房屋裂缝、渗水问题尚未整改完毕、或没有时间、物业公司无法提供两证一表为由拒绝收房。以上事实有许诗诗与置业顾问的微信聊天记录、与阳光城管家的聊天记录，及交房通知书等证据为证。一审法院认定小白公司均未通知许诗诗交房有误，本院予以纠正。

二审福州中院观点：

本院认为，根据现有证据，讼争商品房已经于2015年6月18日通过竣工验收，于2015年7月24日取得《建设工程竣工验收消防备案凭证》，符合讼争《商品房买卖合同》第八条约定的交房条件，许诗诗主张的房屋裂缝及渗水问题系房屋整改范围，不属于可拒收范围。另，从讼争《商品房买卖合同》第八条约定的内容看，如至约定交付时间，讼争商品房仍不符合交房条件，许诗诗亦选择同意接收，由小白公司向许诗诗支付一定的违约金以解决争议。综上两点，许诗诗不能以讼争房屋存在裂缝及渗水问题拒收讼争房屋。

提供符合交付条件的房屋并通知业主交房，才算开发商履行完毕交房义务。根据现有证据，小白公司直至2017年12月13日才向许诗诗第一次发出交房通知，故而小白公司仍存在逾期交房行为，应承担违约责任，但逾期交房违约金的截止日期为2017年12月13日。一审法院认定小白公司至今未通知交房，逾期交房违约金至今仍在继续计算，认定有误，本院予以纠正。

福州律师蔡思斌评析：

一、本案第一个争议焦点为许诗诗是否可以拒收房屋。许诗诗主张房屋存在裂缝及渗水问题不符合交付条件以拒收房屋，二审法院认为讼争房屋已通过竣工验收并且已取得《建设工程竣工验收消防备案凭证》即已符合合同第八条约定的交房条件，且双方在合同中已明确约定，许诗诗接受小白公司通过支付违约金的方式，接收不符合交房条件的房屋，因此在许诗诗无权拒收房屋。

二、本案第二个争议焦点为小白公司逾期交房违约金应计至何日。一审时小白公司未提供证据证明通知许诗诗交房，因此鸿辉应承担违逾期交房约金至实际交房之日，而二审时小白公司提供新证据证明其已经委托大黑物业有限公司分别于2017年12月13日、2018年8月28日通知许诗诗交房，因此应当认定小白公司已于2017年12月13日履行合同约定书面通知许诗诗交房，因此逾期交房违约金应计至2017年12月13日。

案例索引：(2019)闽01民终5753号，以上涉及人名均为化名。