改判要点：

开发商主张在其应退还买受人的已付购房款中直接抵扣其替买受人偿还银行的代垫款、买受人违约应赔付的违约金，因违约金、代垫款属于普通债权，不具有优先于其他债权受偿的地位，故不予支持。

因买受人并未提出调整违约金的请求，故违约金数额以合同约定为准。

案情简介：

2013年8月3日，俞明向万达公司支付了首期购房款407153元。2013年12月26日，银行将俞明的按揭贷款95万元直接转入万达公司账户。《商品房买卖合同》补充协议约定俞明未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致万达公司承担担保责任的，俞明应将万达公司代其向按揭银行偿还的全部款项及万达公司因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）偿还给万达公司。

2017年8月2日，俞明收到万达公司邮寄的通知解除讼争合同的律师函。

2017年3月7日，银行曾以俞明、万达公司为被告提起金融借款合同纠纷诉讼，一审法院作出（2017）闽0181民初1877号民事判决书，判决：“一、俞明应偿还银行借款并支付利息、罚息、复利、银行律师代理费；二、万达公司对债务承担连带清偿责任。”后银行申请强制执行。执行中，万达公司偿还了上述费用。

万达公司向一审法院起诉请求：1、确认万达公司、俞明签订的《商品房买卖合同》已于2017年8月2日解除；2、俞明向万达公司支付违约金271430.60元（购房总价款1357153元的20%）；3、俞明配合万达公司办理房屋的注销预告登记、备案登记事项手续；4、从俞明的购房总价款中扣除请求事项第2、5项及俞明需偿还银行的银行贷款本金及利息、滞纳金、违约金等费用；5、判令俞明承担万达公司的律师费20000元。

一审福清法院观点：

讼争《商品房买卖合同》及补充协议依法成立并有效，双方均应共同遵守。俞明未按约定向银行偿还贷款，也未按约定向万达公司偿还代垫款，符合讼争《商品房买卖合同》约定的解除合同条件，万达公司于2017年8月2日发函通知俞明解除讼争合同，故《商品房买卖合同》于2017年8月2日解除。

万达公司主张俞明偿还代垫款及协助办理合同备案及预告登记注销手续，予以支持。

关于违约金问题，俞明对其违约行为应承担相应违约责任。鉴于讼争房产买卖时的房价与当前同地段房价相比呈上涨趋势，并兼顾万达公司的实际损失及本案合同的实际履行情况等因素，根据公平原则及当事人之间的利益平衡，同时考虑违约金兼具补偿与惩罚双重功能，酌定本案违约金按购房总价款的5%计付。

因讼争合同明确约定出卖人为实现前述债权而支出的合理费用由买受人承担，故万达公司主张俞明返还已垫付案件受理费、执行费、律师费以及本案律师代理费，予以支持，但基于公平原则，酌定其中10000元由俞明承担为宜。

万达公司依据讼争《商品房买卖合同》享有债权请求权不具有优先性，故其主张从俞明已付购房款中直接抵扣上述代偿款、违约金及律师代理费等缺乏依据，不予支持。

讼争《商品房买卖合同》解除后，万达公司应将俞明已支付的购房首付款和银行按揭款及其利息返还俞明。利息可按中国人民银行同期定期存款利率计算。

二审福州中院观点：

关于案涉《商品房买卖合同》解除后的合同价款、按揭代垫款、利息、违约金等返还问题。合同解除后，俞明应将房产返还给万达公司，万达公司亦应将购房款返还给俞明。万达公司已代俞明偿还了银行按揭贷款及利息等费用，俞明应向万达公司返还该代垫款。万达公司主张在其应退还俞明的已付购房款中直接抵扣代垫款、违约金等，因俞明应向万达公司支付的违约金、代垫款属于普通债权，不具有优先于其他债权受偿的地位，故不予支持。

关于违约金的认定问题。根据法律规定，请求调整违约金是当事人的抗辩权，而非由法院依职权进行调整，本案中，俞明并未提出调整违约金的请求，根据合同约定，其应向万达公司支付购房款总额20%的违约金。

福州律师蔡思斌评析：

本案值得关注的焦点在于万达公司应退还俞明的已付购房款能否用来抵扣其为俞明所支出的代垫款、违约金等款项，万达公司主张在约定的抵销条件成就时（即《商品房买卖合同》解除后），万达公司与俞明互负债务的抵销即已完成。但一审以万达公司因合同享有的债权请求权不具有优先性为由驳回其已付购房款抵扣代偿款的主张，无独有偶，二审认为万达公司所享有的退还款属于普通债权，其与其他债权受偿的地位相同，亦不支持万达公司主张直接抵扣的诉请。

这种判决主要有利于俞明的其他债权人，如其他债权人案件已经进入执行程序且俞明无其他财产执行的，其他债权人是可以针对开发商应返还给俞明的相关款项要求一并参与分配，各方按比例分得相应款项，而非是开发商可以全得。

案例索引：(2018)闽01民终10565号，以上涉及人名均为化名。