改判要点：虽然开发商提供的EMS邮件无法体现具体签收人，但依据中国邮政集团公司出具的《说明函》载明开发商通过邮政渠道邮寄给业主的产权办证通知函已投递至户主，在找不到收件人的情况下，通过电话联系收件人，经其同意由其家人或者保安代收。中国邮政集团公司作为承担邮政业务的专业机构，其出具的说明函具有较高的证明力。结合案涉商品房《用水记录》及物业出具的《证明》，应当认定开发商已经尽到通知业主办理产权证的义务。 

案情简介：

2013年7月10日，范海（买受人）与小白公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》。《合同》约定，出卖人须在商品房交付使用之日起365个工作日内办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后400个工作日内取得房屋所有权证的，且买受人不退房的，出卖人应自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，范海依约付款，2014年12月31日，小白公司依约交付案涉房产。

另查，小白公司于2017年11月28日申请商品房首次登记。2018年5月10日，案涉房屋已在不动产登记中心进行不动产权登记。

因小白公司逾期为范海办证，范海起诉请求判令小白公司支付逾期办证违约金（按已付购房款738559元的日0.01%，自2016年8月12日起计至范海实际取得房屋权属证书之止）。

一审平潭法院观点：

《合同》合法有效。双方主要争议焦点如下：

一、小白公司是否构成违约。《合同》签订后，范海已依约交纳了全部购房款，小白公司依约应于交房之日起365个工作日内办理房屋所有权初始登记，但小白公司未履行上述约定义务，涉案房产小区至2017年11月28日才申请房屋首次登记，故小白公司已构成违约，应承担相应的违约责任。

二、违约金的计算标准及计算期间。结合本案讼争合同的实际履行情况，小白公司在办理房屋所有权初始登记的过程中，并没有恶意违约、故意拖延办理手续的情形，其在申报相关审批手续的过程中确实存在影响了房屋权属登记办理时间的因素。且小白公司已按约向业主交付商品房，并未影响到业主的居住使用权，逾期办证也不会给业主造成难以弥补的损失，目前商品房亦具备了办证条件。考虑到我国合同法对违约金的规定系以补偿损失为主、惩罚违约为辅，从衡平合同双方利益、兼顾公平原则出发，可以酌情减轻小白公司的违约责任，故酌定逾期办证违约金按每日0.0075%的标准。关于违约金的计算期间问题，案涉房屋的交房日期为2014年12月31日，交房使用后第400个工作日为2016年8月11日，故违约金的起算点应为2016年8月12日。现不动产登记实行的是“房地合一”的登记模式，统一办理不动产权证，且案涉房屋已于2018年5月10日在不动产登记中心进行不动产权登记，故违约金应自2016年8月12日起计至2018年5月10日止共637天。小白公司抗辩其于2017年9月13日、2017年11月30日、2018年1月11日已向范海送达产权办理通知函，已尽通知义务，但其提供的EMS邮件详情单无法体现具体签收人情况，且范海陈述未收到该邮件，故对小白公司的该抗辩，不予采信。为此，小白公司应向范海支付的逾期办证违约金为738559元×637日×0.0075%计35284元。综上，判决小白公司应支付逾期办证违约金35284元。

二审期间，小白公司向本院提交证据：EMS快递单、中国邮政集团公司快递投递证明和说明函、物业出具的情况说明和证明、水务投资有限公司——用水记录及LED屏幕播放“关于配合办理房屋所有权通知书”的照片等，以证明小白公司已按合同约定的通知送达地址及联系方式向范海送达产权办理通知函的事实。

另查明，2018年1月19日，不动产登记中心向小白公司发出《首次登记通知书》，告知尽快通知案涉小区业主前往该中心申请办理房屋所有权转移登记。范海根据不动产登记中心的要求提交由范海所拥有的材料即可办理案涉房屋权属登记。

二审福州中院观点：

《商品房买卖合同》合法有效。小白公司未能如期办理房屋所有权初始登记，以致买受人未能在商品房交付使用后400个工作日内取得房屋所有权证，对此小白公司应承担相应的违约责任。结合本案讼争合同的实际履行情况，一审法院酌定逾期办证违约金按每日0.0075%的标准已臻合理。

根据小白公司提交的中国邮政集团公司出具的快递投递证明可以证实小白公司已按案涉商品房地址向业主邮寄《产权办理通知函》并于2017年12月2日妥投。虽然上述证明无法体现具体签收人，但依据中国邮政集团公司出具的《说明函》载明小白公司通过邮政渠道邮寄给业主的产权办证通知函已投递至户主，在找不到收件人的情况下，通过电话联系收件人，经其同意由其家人或者保安代收。本院认为，中国邮政集团公司作为承担邮政业务的专业机构，其出具的说明函具有较高的证明力。结合水务投资有限公司出具的案涉商品房《用水记录》及物业出具的《证明》，小白公司的举证已经达到了高度盖然性的证明标准，应当认定小白公司已经尽到通知义务，且范海仅需向不动产登记中心提交其所拥有的材料即可办理案涉房屋权属登记，考虑到通知时讼争房屋尚不具备办证条件，故本院将逾期办证违约金计至不动产登记中心向小白公司发出《首次登记通知书》之日，即2018年1月19日止，小白公司应向范海支付逾期办证违约金29081元（738559元×525日×0.0075%）。

综上，改判：小白公司应支付逾期办证违约金29081元。

福州律师蔡思斌评析：

本案第一个争议焦点在于小白公司逾期办证是否构成违约。小白公司抗辩认为因政府主管部门原因导致不能如期办理产权证，其不应承担违约责任，即其不应对政府行政机关过错的行政行为导致的逾期办证承担违约责任。但一二审均认为小白公司此抗辩未能提供有效证据予以证明，不予认定。小白公司逾期办证构成违约，在办理审批手续确实存在的影响因素纳入酌情降低违约责任的考虑范畴。

本案第二个焦点是小白公司逾期办证违约期限的计算。一审认为，小白公司送达产权办理通知函的EMS邮件无法体现具体签收人情况，对此已履行通知义务的抗辩不予采信。违约期限从合同约定起算时间开始至房屋办理不动产登记之日时止，共计637天。二审认为结合小白公司提供的快递单、邮政公司出具的《说明函》、《用水记录》、物业《证明》，可以认定其已经尽到合理通知义务。故违约期限计至不动产登记中心向小白公司发出《首次登记通知书》之日，共计525日。

案例索引：(2019)闽01民终1241号，以上涉及人名均为化名。