改判要点：买受人违反《商品房买卖合同》约定逾期偿还银行贷款，开发商有权解除协议。买受人承担违约金后，基于公平原则不应再按《商品房买卖合同》约定的中国人民银行贷款利率的四倍计算垫付款项利息。

 案情简介：

2015年小白房地产开发有限公司与陈远签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定:“陈远向小白房地产开发有限公司购买位于某单元商品房，总价款2172000元。陈远采用银行按揭付款方式购买小白房地产开发有限公司商品房，陈远获得贷款后，应按《个人住房借款合同》之约定定期归还贷款本息，小白房地产开发有限公司为陈远提供阶段性担保。若陈远连续三期或累计六期不能按期偿付银行按揭贷款本息，在小白房地产开发有限公司履行担保责任后，小白房地产开发有限公司有权向陈远追偿所欠款项（该款项包括：小白房地产开发有限公司有权要求陈远支付在拖欠小白房地产开发有限公司代垫所欠款项的同期人民银行四倍的贷款利息），并有权单方解除合同。同时陈远应按合同总价款10%支付违约金,违约金可在陈远已交纳的房款中直接扣除。”合同签订后，由于陈远连续三期以上未偿还银行贷款，2017年6月6日，小白房地产开发有限公司按合同约定的送达地址向陈远发出催告通知后，陈远仍未归还欠款。2017年7月7日，小白房地产开发有限公司按合同约定的送达地址向陈远发函解除双方之间的《商品房买卖合同》及补充协议，后小白房地产开发有限公司诉至法院要求解除合同及支付违约金和相应利息。

一审仓山法院观点：

小白房地产开发有限公司按合同约定的送达地址向陈远发出催告通知后，陈远仍未归还欠款，已构成违约，依合同约定小白房地产开发有限公司有权解除合同。讼争合同解除后当事人可要求恢复原状，故小白房地产开发有限公司主张陈远返还讼争房屋并协助办理合同备案及预告登记的注销手续，一审法院予以支持。小白房地产开发有限公司要求陈远按照房屋总价款的10%向小白房地产开发有限公司支付违约金217200元，符合合同约定，一审法院予以支持。小白房地产开发有限公司要求陈远返还小白房地产开发有限公司代垫款32435.91元，并按银行同期贷款利率的四倍支付代垫利息，符合合同约定，一审法院予以支持。小白房地产开发有限公司要求确认小白房地产开发有限公司有权在陈远已付购房款中直接扣除违约金及代垫款，根据债权平等原则，小白房地产开发有限公司无权在陈远已付购房款中先行扣除违约金及代垫款，故对小白房地产开发有限公司的该项诉请，一审法院不予支持。

 二审福州中院观点：

根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”合同解除后，双方当事人互付返还义务即小白房地产开发有限公司有权收回讼争房屋，陈远有权要求小白房地产开发有限公司返还其已付购房首付款652000元及1520000元银行按揭款合计2172000元。陈远应返还小白房地产开发有限公司代垫按揭款共计56698.95元及相应利息。

案涉购房合同约定陈远违约应承担购房款总价10%的违约金，陈远未能举证证明合同约定的违约金过高，一审法院据此判决陈远按约承担购房款总价10%的违约责任并无不当。但案涉合同既约定了违约金，又约定小白房地产开发有限公司垫付银行按揭贷款的利息按同期中国人民银行贷款利率四倍计算，属加重负担，显失公平，本院调整为按照同期银行贷款利率计算小白房地产开发有限公司代垫按揭款利息。

福州律师蔡思斌评析：

一、民法领域尊重当事人的意思自治，《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。陈远未按照约定偿还房贷，小白房地产开发有限公司已代为偿还，陈远在收到通知后仍未偿还代偿款项，根据合同约定，合同的解除条件已成就，故小白房地产开发有限公司请求解除合同有事实和法律依据，一二审法院均予以维持。

二、 在《商品房买卖合同》中约定违约金比例为房屋总额的10%属于社会实践中较为常见的情形，如果违约方主张调整比例需要由违约方证明违约金约定数额过高，而本案陈远并未提供相应证据，因此法院支持了小白房地产开发有限公司房屋总额10%的违约金诉求。将垫付款项按四倍中国人民银行贷款利率计算实际上亦是属于追责违约责任，故二审法院基于公平原则对贷款利率的倍率进行相应调整。

案例索引：(2019)闽01民终1944号，以上涉及人名均为化名。