改判要点：

根据双方合同约定，银行放款后将定金转为购房款。因定金没有约定具体支付日期，则应以催告后的宽限时间为准开始起算违约时间。 

案情简介：

2016年12月12日，康榕（卖方）与林国（买方）签订《房地产经纪合同》，约定：采用商业银行按揭贷款方式，在乙方（林国）领取其名下产权证当日且银行同意解冻首付款及差额款后，乙方应配合甲方（康榕）前往银行解冻首付款及差额款给甲方。……乙方未能按照约定的时间付款，乙方应按成交价日万分之五向甲方支付违约金。迁移户口：甲方应在乙方贷款银行放款前将上述房产内的户口移出。否则乙方认定甲方承担违约责任，甲方自愿将预留在丙方处的户口保证金赔偿给乙方。”

林国确认2017年5月17日，诉争屋产权过户至其女儿名下。6月5日，林国向康榕支付了60万元首付款。2017年8月1日，康榕收到银行贷款50万元，除由小白公司监管的1万元外，林国还需支付9万元给康榕。2017年10月30日，林国向康榕支付9万元。2017年11月20日，康榕将户口迁出诉争房屋。

康榕向一审法院起诉请求：1.判令林国向康榕支付逾期支付购房款的违约金99600元；2.判令林国、小白公司向康榕支付户口保证金、迟延履行违约金。

林国向一审法院提出反诉请求：判令康榕、小白公司向林国支付逾期迁移户口的违约金。

一审鼓楼法院观点：

诉争房屋于2017年5月17日过户至林国女儿名下，其直至2017年10月30日才付清首付款和差额款共计70万元，康榕要求林国依约支付违约金，支持。计120万元×万分之五/日×166天=99600元。康榕于2017年8月1日收到银行贷款，但未按约于该日之前迁移户口，故其要求林国、小白公司支付户口保证金5000元及迟延履行违约金300元，缺乏合同依据。该款应由小白公司返还给林国。

判决：一、林国向康榕支付逾期付款违约金99600元；三、小白公司向林国支付户口保证金。

二审另查明，2016年9月29日，林国支付了10万元定金，其中1万元定金交由至小白公司监管，另9万元定金存入双方在银行设立的联名账户。根据合同约定，首付款和差额款应为60万元（购房款120万元-银行按揭贷款50万元-定金10万元）。另查明，2017年5月17日，林国办理过户手续，2017年6月5日房屋产权过户至林国女儿名下。2017年9月22日，小白公司催告林国配合卖方解冻人民币90000元定金给卖方。

二审福州中院观点：

根据约定，林国支付600000元首付款及差额款并未逾期，不构成违约。但根据双方合同约定，银行放款后，林国、康榕、小白公司三方应进行结算，并将定金转为购房款，2017年9月22日，小白公司通过邮寄方式向林国发出《催告函》，催告林国在发出函件后三个工作日内配合卖方去冻结银行解冻90000元定金给卖方，即2017年9月27日之前，林国应配合康榕去办理90000元定金的解冻手续，但林国直至2017年10月30日才支付90000元，其怠于行使付款义务构成违约，应支付违约金。故林国应向康榕支付逾期付款违约金19800元（1200000元×万分之五/日×33天）。

康榕未按约迁移户口，亦无证据证明康榕曾与林国协商解决户口问题，故其要求林国、小白公司支付户口保证金及迟延履行违约金,不予支持。该款应由小白公司返还给林国。

综上，改判：林国向康榕支付逾期付款违约金19800元。

福州律师蔡思斌评析：

本案改判的要点在于二审认定定金没有约定具体日期，应以催告后的宽限时间为准，故违约期限起算时间不同一审。一审认为，依照约定，买方应在2017年6月5日履行完毕付款义务，而其直至2017年10月30日才付清全部购房款，违约时间共166天。二审分析认为应区分首付款、差额款、定金的支付，合同中约定首付款和差额款为60万元，买方依约已支付完该笔款项，定金10万履约期限应在被催告后的三个工作日内即2017年9月27日，故违约期限应由此开始计算，共33天。

提醒卖方注意：首付款、差额款、定金有专门定义，当买方履行支付款项义务存有瑕疵时，应区分系哪笔款项尚未支付并合理履行催告义务，不可混淆以致错误主张违约责任等。反之，买方也可根据履约事实进行相应的抗辩。

案例索引：(2018)闽01民终10272号，以上涉及人名均为化名。