改判要点：

在买方并无证据证明非系自身原因未能通过银行的贷款审批，故买方径行要求卖方再次配合其办理贷款申请手续的依据不足，卖方不构成违约。卖方表示对于贷款问题可再协商，则其主张买方未能一次性付款属于违约亦不能成立，故不支持双方向对方主张的违约金。 

案情简介：

2017年6月17日，小白公司、江华（买方）与大黑公司（卖方）签订《房地产经纪合同》。2017年9、10月，江华向银行申请贷款，但因故未取得贷款。2018年1月，江华转向农业银行申请贷款，但因大黑公司不同意评估，贷款程序未能进一步进行。

2018年8月7日，大黑公司出具给小白公司《告知函》，体现其于2017年11月接到银行通知江华无法贷款，因2018年房产新政策出台，致使税费大幅提高，要求：江华于2018年8月25日完成房产过户并支付全部购房款，逾期未支付的，应按成交价的日万分之五赔偿大黑公司……。

因大黑公司不配合办理贷款等手续，江华起诉请求：一、依法判令解除《房地产经纪服务合同》及《补充协议》。二、判令大黑公司返还税费及办证费用并支付违约金、律师代理费。

因江华未能一次性付款，大黑公司反诉请求：判令江华支付违约金、应付中间服务佣金和交易服务费。

一审仓山法院观点：

大黑公司同意解除买卖合同关系，故对江华诉请解除买卖合同及相应补充协议，予以支持。江华为办理讼争房屋的权属证书为大黑公司垫付各项税费，大黑公司应予返还。江华主张已垫付的其余款项，无法体现系为支付本案讼争房屋的款项，且大黑公司亦不予认可，故对江华要求的其余垫付款项，不予支持。江华要求大黑公司支付律师费，没有合同依据，不予支持。

关于江华及大黑公司主张的违约金，由于大黑公司未配合办理贷款及评估手续，以致房屋买卖合同无法继续进行从而引发本次诉讼，大黑公司的行为存在违约，其应当向江华支付违约金。但由于江华对于房屋买卖合同的迟延推进也负有责任，故综合双方过错程度，确定违约金100000元。综上，判决如下：一、解除买卖合同；二、大黑公司支付江华违约金、返还江华垫付款。

二审期间，江华提交证据：微信记录，证明大黑公司同意江华向新的银行申请购房贷款，并要求变更案涉房屋的付款方式。

江华为大黑公司代垫案涉房屋面积差价款、专项维修资金。

二审福州中院观点：

根据合同约定，若因江华的自身原因导致贷款申请无法通过审批，则江华应在限定时间内一次性付款或另行指定符合条件的新产权人。而江华未能通过银行的贷款审批，对此江华并无证据证明非系自身原因所致。在此情况下，其径行要求大黑公司再次配合其办理贷款申请手续的依据不足，其主张大黑公司未予配合其办理二次贷款手续属于违约，不能成立。大黑公司既然在相关函件中表示对于贷款问题可再协商，则其主张江华未能一次性付款属于违约亦不能成立，故对于江华和大黑公司向对方主张的违约金，均不应支持。江华为大黑公司代垫的案涉房屋相关款项，大黑公司应返还给江华。

综上，改判：大黑公司应返还江华垫付款。

福州律师蔡思斌评析：

本案买方未能通过贷款审批亦未一次性付款，二审认为卖方既然表示贷款问题可再协商，则其主张买方属于违约就不能成立。

提示：一方构成违约，但相对方未向其主张该违约责任而同意另行协商的，则视为双方重新约定违约责任，守约方无权再行主张违约金。

案例索引：(2019)闽01民终5402号，以上涉及人名均为化名。