改判要点：

卖方在买方存在前期违约的情况下并未选择适用定金罚则或解除合同，而是要求买方限期履行并要求支付违约金，而买方限期履行支付首付款义务的前提条件是卖方需配合办理相关手续，但卖方未予配合，故卖方不得主张没收买方定金。 

案情简介：

2017年7月16日，陈峰（卖方）与李玉（买方）、小白公司共同签订《房地产经纪合同》、补充协议及《商业按揭贷款类交易程序》。

同日，李玉向陈峰支付部分购房定金50万元。2017年7月21日，陈峰委托吴兰为其全权代理人，办理房产事项。

2017年8月29日，李玉缴交讼争房屋的住宅专项维修资金。2017年10月11日，李玉代替陈峰缴纳印花税票、契税并领取《不动产权证书》。2017年10月20日，李玉支出房屋价值评估费。

2017年10月23日，陈峰向李玉发出《催告函》，内容为：“……截至今日，没有完成合同约定的2017年9月30日前向我支付首付款，已经构成严重违约……”。2017年10月26日，陈峰再次向李玉发出《第二次催告函》，内容为：“……你方均未按售房中介合同约定向我支付首付款，超过合同约定违约处理日期25日的最后期限……”。

2017年11月3日，李玉委托小白公司向陈峰邮寄送达《告知函》，内容为：“……您方需配合前往指定银行办理按揭贷款手续……”。但陈峰未予配合。

李玉向一审法院起诉请求：1.判令解除《房地产经纪合同》；2.判令陈峰立即向李玉返还双倍定金、赔偿房价剩余差额损失、返还公证服务费、专项维修资金、契税、印花税、不动产登记费、评估费。

一审台江法院观点：

《房地产经纪合同》及其补充协议、《商业按揭贷款类交易程序》均系有效合同。李玉迟延缴交税费，导致后续领证、评估、按揭贷款等手续均无法在2017年9月30日前完成，已构成违约，应当承担违约责任。

李玉违约，陈峰有权解除合同。现经各方同意并确认，《房地产经纪合同》及其补充协议等解除。

陈榕峰已主张适用定金法则没收定金，且无证据证明双方约定的定金不足以弥补因李玉娥违约造成的损失，故陈榕峰同时主张李玉娥支付违约金，并与住宅专项维修资金、契税等费用相抵，于法无据，一审法院不予支持。

李玉为办理陈峰名下《不动产权证书》而缴交的住宅专项维修资金、不动产登记费、权利、许可证照印花税票、契税，应由陈峰返还给李玉，但李玉为履行房屋买卖合同而支出的公证费、评估费，应由其自行负担。

综上，判决：一、解除《房地产经纪合同》及其补充协议；二、陈峰应向李玉返还住宅专项维修资金、不动产登记费、印花税、增量房契税。

二审福州中院观点：

合同约定，如李玉未能按照规定时间付款，陈峰可以选择适用定金罚则或要求李玉支付违约金（按成交价日万分之五）。李玉逾期缴纳税费，导致后续交易手续逾期，其构成违约。在此情况下，陈峰发出《催告函》要求李玉支付首付款。结合证据以及商业按揭贷款类交易程序的现行惯例可知，后续李玉银行按揭贷款申请手续办理以及首付款解冻，客观上需要陈峰的配合，而陈峰未予配合，最终导致合同未继续履行。

综上分析，陈峰在李玉存在前期违约的情况下并未选择适用定金罚则或解除合同，而是要求李玉限期履行并要求支付违约金，而李玉限期履行支付首付款义务的前提条件是陈峰需配合办理相关手续，但陈峰未予配合，故陈峰以李玉未按时付款为由主张没收定金，缺乏依据。鉴于合同已解除，综上改判：陈峰应向李玉返还定金。

福州律师蔡思斌评析：

一审认为卖方已主张适用定金法则没收定金，且无证据证明定金不足以弥补因对方违约造成的损失，故只能选择定金法则。二审认为，卖方可以选择定金罚则或要求支付违约金，但综合分析认为本案卖方在买方违约时并未选择其中之一，而是要求买方继续履行合同中的义务，而该义务系未经卖方配合，仅买方不能为之义务，故卖方自身也存在不当行为，其应返还定金。

警示：买方若存在违约行为，卖方就可在没收定金（以双方约定为前提）与让买方承担违约金中做出选择让买方承担责任，可以通过发律师函或微信、电话通知等通讯联系方式告知买方。此外，也应尽量留存自己因对方违约造成损失的相关证据以备后续引起纷争时向法庭提供。

案例索引：(2019)闽01民终1395号，以上涉及人名均为化名。