改判要点：个别继承人在未取得其他继承人（所有权人）授权的情形下擅自订立合同，交易本案讼争房屋，其无权解除合同，仍应按合同承担违约责任
案情简介：
《房屋买卖合同》约定万川（已故）、万锋、朱齐将其原有的房屋出卖给叶春。叶春共计向万锋支付款项共计17.8万元、
万锋、万锐、万华、万月为万川的四个子女。朱齐与万锋为夫妻关系。万川名下房产于2010年拆迁，并于2017年补偿安置两套房产。该两套房产目前出租，租金由万锋、万锐、万华、万月平分。审理过程中，叶春与万锋共同确认《房屋买卖合同》上“万川”、“朱齐”的签名、捺印均系万锋所为。
叶春起诉请求：1.确认《房屋买卖合同》合法有效；2.判令万锋、朱齐继续履行并连带共同赔偿叶春违约金96万元【本案于2019年3月19日开庭，同日法庭辩论终结，期间叶春诉请违约金为30万元。2019年4月20日，叶春提出增加违约金诉讼请求至96万元】；4.确认拆迁补偿权益归叶春所有。
一审鼓楼法院观点：
关于《房屋买卖合同》的效力问题。万锋与叶春签订合同时对讼争房屋并无处分权，属无权处分，合同有效。本案中，因万锋的无权处分行为致使《房屋买卖合同》自始不能履行，且在讼争房屋的所有权人死亡，继承开始的情形下，万锋也未能和其他继承人达成将讼争房屋过户给叶春、实际履行《房屋买卖合同》。现因万锋的原因使合同陷入履行不能且合同无法继续履行，万锋应对叶春承担违约责任。本案中，因合同无法继续履行，万锋应返还叶春已支付的购房款。对于违约金的数额，酌情认定为40万元。综上，判决：一、万锋向叶春返还购房款17.8万元并支付违约金40万元。
二审福州中院观点：
本案讼争房屋系万川名下房产的拆迁安置房屋，并非万锋所有的房产，且叶春在与万锋订立《房屋买卖合同》时，亦明知万川及朱齐的署名系由万锋代签，因此，叶春关于万锋有权订立《房屋买卖合同》的上诉理由不能成立。万锋在未取得所有权人授权的情形下擅自订立合同，交易本案讼争房屋，无权解除合同，因此，万锋关于其可以解除本案《房屋买卖合同》的上诉理由不能成立。
根据司法解释规定，当事人变更诉讼请求应在一审法庭辩论结束前提出。本案中，一审庭审时间为2019年3月19日，但叶春变更诉讼请求的时间为2019年4月20日，已超过变更诉讼请求的法定时限，本案应按照叶春未变更之前的诉请进行审理，因此，本院依法调整本案万锋应支付的违约金为30万元。
综上，改判：万锋应向叶春支付违约金30万元。
福州律师蔡思斌评析：
因无权处分人的原因导致合同无法继续履行，买方有权向其主张违约金。违约金金额可以根据买方所受损失予以认定，一般法院会综合考虑后酌定违约金数额，而各个法官内心对于不同案件情形也会有不同的认定标准。【李文龙、唐晓星房屋买卖合同纠纷二审民事判决书 (2019)闽01民终2702号 二审法院的改判观点认为：综合本案守约方的实际损失情况及合同履行情况，本院认为双方合同约定的按成交价的每日万分之五支付的迟延履行违约金过高，予以调整为按成交价的每日万分之一的标准支付。】故而买方应尽可能提供自己因不能继续履行合同的一切成本费用包括实际损失和自己为履行合同导致的所有开销。
当事人变更诉讼请求应在一审法庭辩论结束前提出的相关规定
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款“当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出。”
《最高人民法院关于适用<关于民事诉讼证据的若干规定>中有关举证时限规定的通知》（法发〔2008〕42号）第七条“关于增加、变更诉讼请求以及提出反诉时的举证期限问题。当事人在一审举证期限内增加、变更诉讼请求或者提出反诉，或者人民法院依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定告知当事人可以变更诉讼请求后，当事人变更诉讼请求的，人民法院应当根据案件的具体情况重新指定举证期限。当事人对举证期限有约定的，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十三条第二款的规定处理。”
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条规定，“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。”
案例索引：(2019)闽01民终7048号，以上涉及人名均为化名。
