改判要点：

父母在未获得子女授权的情况下，以子女名义与购房者签订《房屋买卖合同》，属无权代理，子女明确拒绝追认，《房屋买卖合同》自始不产生法律约束力，合同不存在解除问题，无权代理人应仿照约定全额赔偿。

案情简介：

何华系诉争房屋的所有权人。

2016年4月30日，刘方（买方）与何华（卖方）签订《房屋买卖合同》。刘方作为乙方、何华作为甲方以及第三人中介所作为丙方签订《居间服务合同》。刘方作为乙方、何华作为甲方以及第三人小白公司作为丙方签订《交易服务合同》。上述三份合同尾部甲方处“何华”的名字系何珠代签。代理人处有何珠的签名及手印。

同日，何珠出具《产权人及共有人未到场声明》，内容载明：“本人代表产权人何华及其配偶的真实意愿与刘方就买卖诉争房屋签订《房屋买卖合同》《居间服务合同》《交易服务合同》以及其他相关合同文件等。……因有其他共有权人对该房屋主张权利而导致前述合同被认定无效的，……，本人应向买方支付赔偿金600000.00元整。”。

截至起诉之日，何珠始终未取得何华的授权确认函或公证委托书。

因何珠未履约，刘方于2018年1月2日向何珠发出《解除合同通知书》，后又再次发出《解除合同通知书》。上述信件因何珠未实际接收均被退回。

庭审中，何华表示对何珠未经授权将何华名下房屋转让给刘方的行为拒绝追认。

刘方向一审法院起诉请求：1.确认刘方与何珠签订的《房屋买卖合同》于2018年1月2日解除；2.判令何珠、何华赔偿刘方损失评估费及律师代理费。

一审马尾法院观点：

关于案涉《房屋买卖合同》是否有效。刘方与何珠签订的《房屋买卖合同》合法有效，理由如下：首先，刘方与何珠签订的《房屋买卖合同》不具备法律规定的无效情形。其次，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》明确一方缔约时不具有所有权或处分权，不影响买卖合同的效力。第三，何珠、何华辩称《房屋买卖合同》系附生效条件的合同。分析：第一，《房屋买卖合同》中并未明确约定该合同系附生效条件合同及所附的生效条件；第二，从《产权人及共有人未到场声明》的作用来看，该声明旨在明确何珠的后续义务以及限制刘方行使撤销权的时间，何珠向刘方提供何华的授权确认函或公证委托书，系何珠必须履行的约定义务，也是《房屋买卖合同》的履行环节，并非合同生效条件，也与合同效力无关，仅仅影响物权变动结果。综上，本案中刘方与何珠签订的《房地产买卖合同》合法有效。但是由于何华在庭审中拒绝追认代理权，导致案涉合同陷入履行不能的状态，刘方的购房目的无法实现，何珠亦构成违约，已达到刘方行使合同解除权的条件，故刘方有权要求解除《房屋买卖合同》。《房屋买卖合同》的解除时间为2018年1月25日。

关于何华是否承担法律责任的问题。何珠未持有何华的书面授权材料，且何华拒绝追认，该《房屋买卖合同》对何华不发生法律效力，应当由何珠承担相应的法律责任。在签订合同时，刘方主张其基于何珠、何华之间的父女关系以及何珠持有房产材料而相信何珠享有代理权。然司法实践中，即使是享有日常家事代理权的夫妻一方对不动产的处分，也不应纳入日常家事范围。此外，父母与子女间关于房屋有关证书如何保管的约定外人亦无从知晓，父母保管子女的证书并不必然能够代表子女处分房屋，外人通常只能通过不动产登记来判断房屋的权属情况。故刘方主张何珠的行为构成表见代理，缺乏事实和法律依据。综上，《房屋买卖合同》对何华不发生法律效力，对于合同无法履行的后果和责任应由何珠个人承担。

刘方要求赔偿损失及支付律师代理费的诉请是否合法有据的问题。现合同因无法继续履行而解除。在本案中，双方在合同中明确约定合同解除适用违约金条款，故本案应适用违约金条款。鉴于双方对任何一方不签约应承担违约责任已作出明确约定，刘方不能要求何珠支付赔偿差价损失。另，刘方明知何珠并非房屋的实际产权人，在未看到任何何华书面授权证明的情况下，仍轻信何珠承诺，在不动产买卖居间协议签订时没有尽到应尽的合理注意义务，导致之后该协议无法继续履行亦应承担相应责任。一审法院斟酌将违约金酌定为合同总价款的3%计，即198000.00元。

另，因双方约定合同解除适用违约金条款，故本案应适用违约金条款，而不适用损害赔偿，因此刘方评估费理应由其自行承担。同时何珠作为违约方，应向刘方支付律师代理费用。

综上所述，判决：一、确认刘方与何珠签订的《房屋买卖合同》于2018年1月25日解除；二、何珠向刘方支付违约金及律师费。

二审福州中院观点：

何珠在未获得何华授权的情况下，以何华名义与刘方签订案涉《房屋买卖合同》，属无权代理，何华明确拒绝追认，故对于刘方要求解除案涉《房屋买卖合同》的诉请，不予支持。

本案《产权人未到场声明》应视为双方已就何珠无法获得何华追认导致合同无法履行的情形下何珠所应当承担的责任进行约定，该约定合法有效，何珠应按照约定支付赔偿金600000元。此外，刘方支出的评估费用系其自行扩大的损失，自行承担。

综上，改判：何珠应向刘方支付赔偿金600000元。

福州律师蔡思斌评析：

一、父母买卖子女房屋系表见代理还是无权处分，合同是否有效？

一审认为即使是享有日常家事代理权的夫妻一方对不动产的处分，也不应纳入日常家事范围，更何况是父母子女关系。父母保管子女的证书并不必然能够代表子女处分房屋，故何珠的行为不构成表见代理。案涉合同无法律无效事由且系无权处分据买卖合同司法解释可得合同有效。

二审认为何珠在未获得何华授权的情况下，以何华名义与刘方签订案涉《房屋买卖合同》，属无权代理，而非无权处分。本案《房屋买卖合同》对何华不发生效力，对何珠亦不发生效力。【类似案例：(2019)闽01民终968号 连士琪、闽侯县南屿高岐麦田房产中介所房屋买卖合同纠纷二审民事判决书 判决内容：在未获得所有权人授权的情况下以其的名义签订了《房屋买卖合同》，事后所有权人表示不同意追认，故前述合同对所有权人不发生法律效力，确认合同无效。】

父母买卖子女房屋一般系无权处分，但本案情形中有代替签字的情节，且买方明知对方系产权人的父母，故综合分析卖方行为更接近于无权代理。

二、房产权人拒绝追认，买方损失何人承担？

二审根据双方自愿签署的《产权人未到场声明》，判定何珠支付赔偿金600000元。而对于评估费用，因双方已就何珠无法获得何华授权所应承担的法律责任进行了约定，该笔支出系其自行扩大的损失，无须何珠赔偿。【类似案例：(2019)闽01民终968号 连士琪、闽侯县南屿高岐麦田房产中介所房屋买卖合同纠纷二审民事判决书 判决内容：《房屋买卖合同》无效并不影响《产权人及共有产权人未到场声明》的效力。】

以此案警示买方：

在明知对方无权代理买卖房屋时，应像本案当事人一样签署《产权人未到场声明》，明确约定对方未能获得授权所应承担的法律责任，否则一旦被代理人未追认买卖房屋的效力，而自身也有错在先，可能会被酌定减少可得的违约金数额。

案例索引：(2019)闽01民终5578号，以上涉及人名均为化名。