改判要点：

1、公证《委托书》约定买方可代为查询卖方银行征信，故买方以卖方不提供征信报告为由不予继续履行合同无事实及合同依据。

2、根据《领取办理不动产登记材料及办理不动产权证通知函》，领取办证材料可委托他人代办。卖方已将相关材料交由中介公司保管，买方称卖方不配合申请办证无事实依据。

综上，本案涉案合同无法履行的原因系买方单方违约导致。 

案情简介：

2017年12月12日，林小兵（卖方）、黄美（卖方）与陈英妹（买方）、中介公司签订一份《房地产经纪合同》。

合同签订后，陈英妹依约支付购房定金及中介服务佣金。林小兵将讼争房屋的《商品房买卖合同》、《房屋预告登记证明》等材料交由中介公司保管，将讼争房屋交付给陈英妹使用。

2017年12月13日，林小兵、黄美在公证处办理公证书，将一切交房、办证等手续委托给陈英妹、李云。

2018年8月，林小兵收到开发商办证通知。2019年9月3日，中介公司应林小兵要求向陈英妹发出告知函，要求陈英妹在三日内积极配合卖方办理相关手续。

2018年10月23日，陈英妹发函告知林小兵提供最新的征信报告。2018年11月22日，陈英妹告知林小兵因其无法提供征信报告导致交易无法进行，现发函解除双方签订的《房地产经纪合同》。

2019年1月21日，林小兵向陈英妹发出律师函，函告陈英妹收到律师函之日起解除双方签订的《房地产经纪合同》。

陈英妹向一审法院请求：1.判令解除《房地产经纪合同》；2.判令林小兵、黄美退还定金并支付服务费、中介佣金、违约金、物业费及装修押金。

一审闽侯法院观点：

《房地产经纪合同》为有效合同。开发商通知可办理产权证后，林小兵未依约申请办理不动产权证书，陈英妹未依约配合缴纳办理产权证所需缴纳的税费及公共维修基金等费用，双方均构成违约，导致合同无法继续履行。现陈英妹诉请解除合同，予以支持。

合同解除后，林小兵、黄美应返还其已付购房定金及物业费、有限电视初装费等。合同约定违约方应支付中介佣金及交易过程中产生费用，故中介佣金由陈英妹与林小兵、黄美各负担一半。

陈英妹以林小兵、黄美未提供征信报告已构成违约为由要求其支付违约金，由于征信报告系双方办理讼争房屋不动产权证后用于申请解押，因双方在办理不动产权证时均构成违约，无法继续履行合同，故陈英妹无权要求林小兵、黄美支付违约金。

判决：一、解除《房地产经纪合同》；二、林小兵、黄美应向陈英妹返还购房定金、物业费、有限电视初装费等、中介佣金。

二审福州中院观点：

查明2017年12月13日各方已依约对林小兵夫妻征信记录进行查询，陈英妹对查询结果无异议后向黄美转账10万元定金。双方办理委托公证，公证《委托书》第3点约定陈英妹、李云可代为查询林小兵、黄美银行征信。故陈英妹以林小兵、黄美不提供征信报告为由不予继续履行本案房屋买卖合同无事实及合同依据。

陈英妹辩称林小兵夫妇不申请办理产权证，也是导致合同无法实现的原因。但根据《领取办理不动产登记材料及办理不动产权证通知函》，领取办证材料可委托他人代办。林小兵、黄美已将讼争房屋相关材料交由中介公司保管，将讼争房屋交付给陈英妹使用，并办理公证书，将有关讼争房屋各种手续委托给陈英妹、李云。陈英妹虽称物业部门告诉其需业主本人前往领取材料，但既无证据证明又与常理不符，且其发函给林小兵时，均只告知林小兵需提供最新征信报告，而未提及该事。

综上，本案涉案合同无法履行的原因系陈英妹单方违约导致。改判：一、解除《房地产经纪合同》；二、驳回陈英妹的其他诉讼请求。

福州律师蔡思斌评析：

本案二审综合分析认为卖方已将房屋有关材料交由中介公司保管，将房屋交付给买方，也将办理房屋各类手续委托给买方，卖方已完成合同义务，不提供征信报告不构成违约。改判本案系买方过错导致合同无法履行，故卖方无需返还买方支出的各类费用。

由此可见，卖方如能提供证据证明自身已经完成交付房屋、提交第三方保管办理产权证的相关材料及授予买方权限查询卖方征信等合同义务，即能够有效抗辩买方要求卖方承担违约责任的诉请。

案例索引：(2019)闽01民终4038号，以上涉及人名均为化名。