改判要点：
买方在本案房屋买卖合同履行过程中违约情形更为明显，按照双方的约定及履约情况，认定买方应支付卖方违约金、律师代理费及卖方办理委托公证手续产生的费用。
案情简介：
2018年4月12日，在中介公司服务下，林花（卖方）、吴海（买方）签订一份《房屋买卖合同》。合同约定“守约方有权要求违约方支付包括但不限于诉讼费、律师代理费、差旅费等”。同日，林花（甲方）、吴海（乙方）及中介公司签订一份《补充协议》，约定“……甲方应在领取其名下不动产权证书后并交由中介公司后三日内办理公证委托事宜……乙方应于2018年5月2日之前且在办理甲方名下该房屋还款解押手续前，备妥按揭贷款银材料，并将首付款一次性解入其于贷款银行开立的账户中办理冻结手续。”。吴海支付购房保证金150000元交由中介公司无息保管。
2018年5月9日，讼争房屋办理了不动产权证书。同年6月1日，林花向中介公司交付了不动产权证书。同月19日，林花办理公证委托并支付公证费300元。
2018年5月23日，中介公司向吴海发出《告知函》。后中介公司又分两次向吴海发出《履约催告函》。6月13日，林花向吴海发出三封EMS信件，分别为要求吴海偿还办理不动产权证的税费、《告知函》、《催告函》（要求吴海办理首付款及冻结及按揭贷款申请手续）。上述信件均送至吴海在中介公司保管的《房屋买卖合同》中所留的地址。吴海均未回应。
2018年6月7日，吴海向林花发出《督促林花履行合同义务律师函》；同年7月8日，吴海向林花发出《关于解除〈房屋买卖合同〉、〈补充协议〉的告知函》。上述信件地址均非林花在《房屋买卖合同》中所留的地址。
另查，当事人均认可首付款的金额应待讼争房屋评估后由贷款银行确定。
林花认为吴海拒绝支付税费、拖延办理评估手续等行为构成根本违约，遂起诉请求：1.解除《房屋买卖合同》、《补充协议》、《交易服务合同》；2.吴海支付林花办理《不动产权证书》产生的税费、办理《公证书》产生的费用、违约金、律师代理费损失。
吴海认为其并未违约系履约不能且林花未按约办理公证委托，便反诉请求：依照定金罚则，林花双倍返还300000元履约保证金。
一审仓山法院观点：
《房屋买卖合同》及《补充协议》合法有效。
关于林花诉称吴海的违约情况，根据约定，吴海应在合同签订后五个工作日内提交身份证件，虽然吴海有通过微信向中介公司的职工提交了身份证照片，但该行为不能视为其履行了约定的义务。但林花或中介公司在此情况下，并未采取相应的催促行为，现林花以此为由要求解除合同，不予支持。
双方约定对林花应于何时办理其名下房屋还款解押手续并无明确的时间约定，因此，对于约定的吴海何时备妥按揭贷款的相关材料的时间也无法确定，林花主张吴海违约，亦无相应依据。由于林花的贷款银行尚未通知林花还款，故不存在吴海协助解押并存入解押款的情况。
合同约定公证费用、税费由吴海承担的前提应是在合同顺利履行的情况下，由吴海负担，但双方现均无继续履行合同的意愿，林花相关诉请，不予支持。
关于吴海诉称的林花违约情况。根据约定，林花应在不动产权证书交由中介公司后三日内办理公证，本案林花迟延办理，违约。但吴海未向林花在《房屋买卖合同》所留的地址寄送催告函，也未履行催告义务。吴海发出解除函件亦非向林花在《房屋买卖合同》所留的地址寄送，不发生解除合同的效力。
鉴于双方现均无继续履行合同的意愿，故《房屋买卖合同》及《补充协议》可予以解除。
关于吴海要求林花按照定金罚则的规定，双倍返还300000元履约保证金的诉请。合同未约定保证金150000元款项为定金性质，不予支持。
综上，判决：解除《房屋买卖合同》及《补充协议》，中介公司退还吴海的购房保证金150000元。
二审福州中院观点：
因讼争房屋的不动产权证未办理妥当，讼争房屋不具备评估条件，则吴海应支付的首付款金额无法确定，林花要求吴海在2018年5月2日之前履行合同义务（备妥贷款银行贷款所需要的材料，并将首付款一次性转入贷款银行开立的账户中办理冻结手续），显属不能，其据此主张吴海违约亦无依据。
关于林花是否存在违约行为。林花迟延办理公证委托违约，因吴海未催告林花履行该义务，故林花的行为未造成合同无法继续履行的后果。
关于吴海在合同履行过程中是否存在违约行为。根据约定，吴海应提供身份证件以办理房屋评估事宜，但吴海未予以提供，构成违约。中介公司多次发函要求吴海履行合同义务。吴海均未履行，存在违约。林花据此起诉要求解除合同，吴海亦表示不继续履行合同，故解除《房屋买卖合同》和《补充协议》。
关于本案的违约责任。吴海在本案房屋买卖合同履行过程中违约情形更为明显，按照约定和双方的履约情况，认定吴海向林花支付的违约金为58515元为宜。
林花诉请吴海支付律师代理费及因履行合同办理委托公证手续产生的费用，双方对此有合同约定，予以支持。而因讼争《房屋买卖合同》及《补充协议》被解除，办理《不动产权证书》系林花为自己利益的行为，不予支持。
综上，改判：吴海应向林花支付违约金、律师代理费、公证费。
福州律师蔡思斌评析：
一、非违约方是否需催告违约方履行合同义务？
一审认为吴海履约行为确有不妥之处，但林花或中介公司并未采取相应的催促行为，不能以此为由要求解除合同。无独有偶，林花违反合同约定履行义务时存有瑕疵，因吴海亦未催告林花履行该义务，二审认定林花行为未造成合同无法继续履行的后果，不构成违约。由此可见，非违约方虽然无催告违约方履行合同的义务，但为后续证明因对方违约导致合同被解除会起到至关重要的作用。
二、如何认定违约方，如何解除合同？
一审认为本案对于买方何时备妥贷款材料时间无法确定，且卖方贷款银行尚未通知还款，故不存在买方协助解押并存入解押款的情况，对此买方不构成违约。而卖方违约时，买方解除合同函件送达地址错误，故不发生解除合同的效力。
二审综合分析因买方一开始未提供身份证办理相关手续且在收到催告函件后亦未配合进行履约行为，构成违约，承担违约责任。合同因卖方提请解除而解除。
综上，合同履行过程中，守约方可先催告违约方履行义务，在其未回复或在合理期限内仍未履行的，应发函告知其解除合同（确保地址无误）并让其承担相应的责任或提请法院判决。
三、保证金同定金的区别是什么？
一审法院认为，双方并未约定保证金的款项为定金性质，故买方主张适用定金罚则要求双倍返还依据不足。提示：保证金与定金是两种不同的款项，在合同中写明支付款项是保证金的，则不可能适用定金法则。
案例索引：(2019)闽01民终833号，以上涉及人名均为化名。
