改判要点：

非福州市五城区居民在五城区范围购买商品住房，购房人需提供购房之日前两年内累计缴纳1年及以上个人所得税或社会保险证明。购房时间以房屋买卖合同网签时间为准。案涉合同在未经网签的情况下，不存在购房时间早于社会保险缴纳时间的情形，且购房者已具备购房资格，故可依约继续履行案涉房屋买卖合同。

案情简介：

2014年2月9日，马灵（卖方）与陈任（买方）签订《房产交易合同》。讼争房屋装修后，陈任居住至今并交纳了水、电、煤气费用。

2018年1月5日，房产公司向马灵发出《办理不产权证通知书》。2018年1月17日，诉争房产登记在马灵名下。

2018年1月23日，马灵向陈任发出《通知书》，内容是“陈任先生：本人马灵，……现本人可以领取了《中华人民共和国不动产权证书》，但您却告知无法履行本合同，本人认为，如您确实无法履行合同，可函告本人，双方可进行进一步协商。……”。

2018年1月28日，陈任向马灵发出《回复函》，内容是“……回复如下：一、本人从来没有向您告知或者向中介方告知无法履行合同。二、……现本人尚需要向您支付870000元的购房余款，……三、请马灵女士尽快办理上述房产的解押手续。……”。

另查，陈任自2017年12月在福州市城区缴交社保。

马灵向一审法院起诉请求：一、判令解除案涉双方共同签订的《房产交易合同》；二、判令陈任返还马灵房屋。

陈任反诉请求：一、判令马灵立即办理房屋抵押权注销手续；二、判令马灵自陈任符合在福州城区购房之日起10日内协助办理将上述房屋过户登记至陈任名下。

一审仓山法院观点：

根据福州市人民政府办公厅于2017年11月13日发布的《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的补充通知》第一条及福州市人民政府办公厅于于2017年12月28日发布的《关于进一步加强房地产市场调控的通知》第四条之规定，本案中，马灵于2018年1月23日即发函要求陈任在合理期间内办理房屋产权过户手续，但因陈任至今仍属于本市住房限购政策的购政对象，无法办理过户登记手续，故本案存在事实不能履行的情形。判决：一、解除《房产交易合同》；二、陈任归还马灵诉争房屋。

二审中，陈任提交两份证据：1、社保缴费明细；2、企业工商登记信息网页截图。上述证据拟证明陈任已通过小白公司在福州城区持续缴纳社保满一年，符合在福州城区购房条件，房屋买卖合同依法可以继续履行。

福州市不动产登记和交易中心于2019年1月23日以榕不动产商函[2019]79号复函：根据福州市人民政府办公厅文件榕政办[2016]186号文件及榕政办[2017]84号文件要求，非本市五城区户籍居民家庭在本市五城区范围（不含马尾区琅岐、亭江）购买建筑面积144平方米及以下的商品住房，购房人需提供购房之日前两年内在本市五城区累计缴纳1年及以上个人所得税或社会保险证明，证明材料记载的缴费性质应为正常应缴记录。购房时间以购买新建商品住房或存量住房（二手住房）买卖合同网签时间为准。

二审福州中院观点：

本案争议焦点在于：案涉《房产交易合同》是否因陈任曾属于本市住房限购政策的对象而达到解除条件。

陈任提交了其自2017年12月至2018年11月在福州市区连续累计缴纳1年的社保费用之缴费记录，以证明其已经具备福州市内五区的购房资格，且依据福州市不动产登记和交易中心出具的复函，购房时间应以购买新建商品住房或存量住房（二手住房）买卖合同网签时间为准，案涉《房产交易合同》在未经网签的情况下，亦不存在购房时间早于社会保险缴纳时间的情形，故案涉《房产交易合同》仍可依约继续履行。综上改判：马灵办理诉争房屋的抵押权注销手续，并协助过户登记至陈任名下；陈任向马灵支付剩余购房款人民币870000元。

福州律师蔡思斌评析：

本案改判关键点在于购房者是否属于福州市住房限购政策的对象。二审通过福州市不动产登记和交易中心复函及购房者提交的社保缴费明细以确认购房者符合购房条件，进而认定涉案《房产交易合同》具备继续履行的前提条件，改判购房者继续支付剩余房款，卖方协助其办理房产过户登记手续。

提示各位非福州市五城区居民的购房者：在五城区范围购买商品住房，购房人需提供房屋买卖合同网签时间前两年内累计缴纳1年及以上个人所得税或社会保险证明。

案例索引：(2018)闽01民终9464号，以上涉及人名均为化名。