改判要点：

1989年9月17日前的法律法规没有禁止农村土地买卖的强制性规定，故农村房屋买卖合同有效。

案情简介：

陈琛（已故）和邱贞（已故）系夫妻关系，生育有两女一子，分别为陈云、陈霞、陈磊。何海（已故）和朱菁（已故）系夫妻关系，生育两个子女为何捷、何婷。何海和朱菁均系福州市桂山村村民。邱贞户籍所在地为福州市鼓楼区。

1989年9月17日，何海、朱菁、何捷向邱贞出具《屋契》一份，确认何海将其所有的房屋以2500元的价格转让给邱贞。1992年9月5日，土地管理局经实地勘察及确认后，向邱贞颁发《集体土地建设用地使用证》，确认邱贞依法享有该《集体土地建设用地使用证》项下78.6平方米之土地使用权及原有地上附着的房屋。

何捷、何婷向一审法院起诉请求：确认何捷、何婷父亲何海、母亲朱冬菁与陈云、陈霞、陈磊母亲邱贞于1989年9月17日达成的《屋契》无效。

一审鼓楼法院观点：

本案争议的主要焦点是：一、何捷、何婷的起诉是否超过诉讼时效；二、如何认定案涉《屋契》的效力。

关于何捷、何婷的起诉是否超过诉讼时效，合同当事人不享有确认合同无效的法定权利，只有仲裁机构和人民法院有权确认合同是否有效，合同效力的认定，实质是国家公权力对民事行为进行的干预，合同无效系自始无效，单纯的时间经过不能改变无效合同的违法性，当事人请求确认合同无效，不应受诉讼时效期间的限制。

关于如何认定案涉《屋契》的效力，本案中，邱贞为城镇居民户口，并非集体经济组织的成员，不具备享有宅基地的资格，故邱贞与何海、朱菁、何捷所签订的《屋契》违反国家有关法律、法规的强制性规定，该《屋契》无效。

综上判决：何海、朱菁、何捷与邱贞于1989年9月17日达成的《屋契》无效。

二审福州中院观点：

综合分析考虑，本院认为诉争《屋契》应认定合法有效为宜。具体分析如下：

首先，根据查明的事实，诉争《屋契》订立于1989年9月17日，当时的法律法规没有禁止农村土地买卖的强制性规定，换言之，诉争《屋契》的订立并未违反当时法律法规的效力性规定。

其次，陈云、陈霞、陈磊的母亲邱贞早已于1992年取得土地管理部门颁发的案涉土地及地上附着房屋的《集体土地建设用地使用证》，邱贞对案涉土地的使用权已经国家有权机构颁证确认。何捷、何婷在时隔二十几年后主张邱贞以欺骗方式取得该证，应另案提起行政诉讼主张，本案不予理涉。

第三，本案双方当事人因案涉房屋排除妨碍纠纷提起诉讼，福建省福州市晋安区人民法院（2016）闽0111民初4481号生效判决认定陈云、陈霞、陈磊对案涉房屋享有合法的继承权利，何捷应将《集体土地建设用地使用证》项下的集体土地使用权及目前附着于该土地上的建筑物、构筑物及附属设施一并返还给陈云、陈霞、陈磊。

综上，改判：驳回何捷、何婷的一审诉讼请求。

福州律师蔡思斌评析：

1、城镇居民购买农村房屋，卖方起诉房屋买卖合同无效，咋办？

宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的一项基本权利，本集体经济组织成员向其他集体经济组织成员出售或城镇居民购买农村房屋，违反了农村宅基地使用权基本属性，一般应认定无效。但本案情况特殊，《屋契》订立于1989年9月17日，当时的法律法规没有禁止农村土地买卖的强制性规定，故法不溯及既往，应为有效。就现状而言，城镇居民购买农村房屋的合同是无效的，卖方起诉，买方无解。

2、时隔20多年，还能起诉房屋买卖合同无效吗？

如一审所述，合同效力的认定，实质是国家公权力对民事行为进行的干预，合同无效系自始无效，单纯的时间经过不能改变无效合同的违法性，当事人请求确认合同无效，不受诉讼时效期间的限制。

案例索引：(2019)闽01民终7030号，以上涉及人名均为化名。