改判要点：

二手房买卖双方在签订协议时所有权人尚未登记领取权属证书，但在案证据体现其系讼争房屋的权利人，登记领取权属证书属于未来可期待的事项，其有义务配合办理房屋登记手续并过户。

案情简介：

陈庆与林力、程意于2002年2月22日签订了《房地产买卖协议》一份，协议约定：林力将诉争房屋以140000元卖给陈庆，付款方式为现金，协议签订之日陈庆支付现金130000元，余款10000元待房产证过户手续办理完成之日再支付给林力，协议签订之日林力将房屋交给陈庆。协议第五条还约定房屋所有权归林力及林力女儿享有，无论发生任何情况都不会影响房产证过户手续。协议签订当日，陈庆向林力支付了现金130000元。林力于2002年2月22日向陈庆交付房屋，陈庆居住至今。

另查，林力至今未取得讼争房屋权属证书。

陈庆向一审法院起诉请求：一、判令林力、程意办理诉争房屋所有权登记手续；二、判令林力、程意将诉争房屋转移登记给陈庆；三、判令林力、程意共同赔偿陈庆逾期登记造成的损失。

一审仓山区法院观点：

原、林力签订的《房地产买卖协议》合法有效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。该法律条款的立法目的就是为制止权属不清的房地产转让。本案买卖标的为尚未进行权属登记的房屋，较之明确产权的房屋买卖有较高的交易风险。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：法律上或者事实上不能履行……。即使如林力在庭审中所述讼争房屋来源于单位房改房，但其也仅取得了房屋的占有使用权，尚未登记取得房屋的物权，尚不能处分该房屋即办理买卖过户手续，陈庆要求履行尚不具备可执行性。综上判决：驳回陈庆的诉讼请求。

二审中，陈庆提交了位于同一楼栋的4楼业主林英于2014年8月13日取得的房屋产权证（复印件），即讼争房屋办理产权证并不存在法律上或事实上不能履行的情况。结合福州市住房保障和房产管理局《关于林英相关房屋产权转移的函》及当事人陈述，可以证实讼争房屋已具备办理产权登记条件。

林力原单位回函称讼争房屋确系林力2002年出资购买。

二审福州中院观点：

陈庆和林力签订的《房地产买卖协议》合法有效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条系对房屋权属变更登记的行政管理性质的规定，并非对房屋转让合同效力的强制性规定。虽然双方在签订协议时林力尚未登记领取权属证书，但在案证据体现林力系讼争房屋的权利人，登记领取权属证书属于未来可期待的事项，且林力已收到协议约定的购房款并将房屋交付给陈庆居住使用，应当在登记领取房屋权属证书后依约过户至陈庆名下。现讼争房屋已具备办理产权登记和过户条件，林力能够履行而拒不履行合同义务，已构成违约。但双方买卖协议并未约定房屋办理权属过户的具体时间，且陈庆亦未提供证据证明从2015年10月1日开始陈庆即要求林力办理讼争房屋产权登记及过户手续而遭到林力的拒绝，故陈庆要求赔偿逾期登记的损失不予支持。综上，改判：林力办理房屋产权登记手续，并办理变更登记手续，费用均由陈庆承担。

福州律师蔡思斌评析：

• 法律规定：“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。”房屋买卖合同效力是否有影响？

一审认为该法律条款的立法目的就是为制止权属不清的房地产转让。本案双方买卖尚未进行权属登记的房屋有较高的交易风险，卖方尚未登记则尚未取得房屋的物权，其尚不能处分该房屋即办理买卖过户手续，故驳回买方要求卖方履行过户手续的诉讼请求。二审认为该法律条款的目的并非对房屋转让合同效力的强制性规定，本案房屋买卖合同有效应依法履行。因此，房屋买卖合同的效力不受房屋是否办理过户登记手续的影响。

• 购买未办理登记的房屋，买方该如何救济？

如本案当事人所做，提交房屋买卖合同、占有房屋的事实、同一楼栋业主已经取得房屋产证的证据以证明房屋已经交付买方使用且讼争房屋办理产权证不存在法律上或事实上不能履行的情况，此时协助办理房屋过户手续则具备现实可能性，诉请便会被支持。

案例索引：(2019)闽01民终6235号，以上涉及人名均为化名。