案情简介：
2011年6月10日，王水夫妻经拆迁安置取得拆迁安置房一套，建筑面积为137.34平方米。
2016年4月11日，王水夫妻与林明夫妻签订一份《安置房买卖合同》，王水夫妻将上述拆迁安置房以1300000元价格出卖给林明夫妻，首笔购房款500000元在签订合同并公证后2日内支付，余款分三期付清，双方约定违约金为200000元。合同签订当日，刘妹即向王水账户转款共计500000元。
拆迁安置房于2018年9月14日交房，尚未取得房屋所有权证，王水夫妻拒绝依约交房。林明夫妻不得已将王水夫妻诉至法院，对方提起反诉，要求确认双方签署的《安置房买卖合同》无效。
上述案例属于拆迁安置房买卖中常见情形，争议焦点主要涉及如下：
1、《安置房买卖合同》是否具有法律效力？
2、安置房一手权证尚未办理，买方能否直接要求卖方交付房屋及钥匙？
3、一手权证未办理，买方能否直接要求卖方办理产权证并配合过户？
4、卖方未依约交房的，是否应支付违约金？
蔡思斌律师就争议焦点，结合福州市中级人民法院观点整理、评析如下：
一、《安置房买卖合同》是否具有法律效力？
拆迁安置房买卖在实务中十分常见，但因拆迁安置房尚未办理房屋所有权证等特殊情况，其买卖往往存在着比普通商品房买卖更高的风险。因《安置房买卖合同》引发的争议，也往往涉及合同效力问题，主张合同无效的一方通常都会以《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让: （六）未依法登记领取权属证书的；”为由，主张《安置房买卖合同》无效。
福州市中级人民法院认为：针对《安置房买卖合同》效力问题明确，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条是行政管理部门对不符规定条件的土地在办理土地使用权权属变更登记问题上所作出的行政管理性规定，而非针对转让合同效力的强制性规定。《安置房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方应当依约履行。
二、安置房一手权证尚未办理，买方能否直接要求卖方交付房屋及钥匙？
拆迁安置房因未取得房屋所有权证，卖方往往会以房屋尚未办理所有权证即物权尚处于不确定状态，认为不具备交付的先决条件。有些法院还认为拆迁安置房实际仅取得《房屋征收补偿协议书》项下的债权，尚未登记取得物权，在无证据证实讼争房屋已具备办理权属证书条件、卖方已经取得讼争房屋物权的情况下，买方诉请要求交付无执行可能等。
福州市中级人民法院认为：卖方系被征收房屋的所有权人，并作为被征收人与房屋征收部门签订《房屋征收补偿协议书》，在没有相反证据的情况下，应当认定卖方是安置房屋所有权人，对安置房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。现讼争安置房屋已经交付卖方占有，《安置房买卖合同》约定的房屋交付条件亦已成就，买方要求卖方交付房屋及钥匙，应予支持。
三、一手权证未办理时，买方能否直接要求卖方办理产权证并配合过户？
拆迁安置房买卖正常办证程序是等一手权证先行办理至被拆迁人名下，之后再行办理变更登记手续。因此，买方往往会要求卖方立即办理房屋所有权证并在取得产权证后配合办理变更登记手续。
福州市中级人民法院认为：关于拆迁安置房的办证及协助过户问题，因拆迁安置房的办证不仅取决于被拆迁人即卖方的配合，还涉及到拆迁部门的配合。因此，如若买方不能提供证据证明拆迁安置房已经具备办证条件的，则不予支持该诉讼请求。
因此，如若在实务中需要此诉请得到法院支持的，还应举证拆迁安置房已经具备办证条件，比如拆迁单位的办证通知等。
四、卖方未依约交房的，是否应支付违约金
房屋买卖合同中通常都会约定违约金，但违约责任的认定与房屋交付、办证实际情况，已经违约方是否确在房屋已经交付、办证之后未依约履行合同等违约行为密切相关。如若一方确有违约行为的，违约金条款依法有效。但法院往往也会结合案件的实际情况、造成守约方损失、违约情节严重程度等对违约金约定金额酌情调整。
福州市中级人民法院认为：《安置房买卖合同》虽约定违约方应当给付守约方200000元违约金，但讼争安置房系于2018年9月4日交房，截止一审辩论终结不足三个月，至今不足八个月，王水、刘徽上诉主张一审判决其给付200000元违约金过分高于林明、刘妹的实际损失，理由成立。根据本案具体情况，本院酌情调整违约金为30000元。
综上，拆迁安置房的房屋买卖合同并不能因为没有办理房屋所有权证就当然无效，合同依法有效，双方亦应依约履行。关于房屋交付问题，如若卖方已经取得房屋，即便未办理所有权证，也应履行合同交付义务，将房屋交付给买方。至于房屋所有权证的办理及过户问题，买方诉请法院时则应举证证明办证条件已经具备。如若一方违约的，亦应承担违约责任，支付违约金。
以上涉及人名均为化名。
索引案例：福州市中级人民法院（2019）闽01民终1960号
福州律师蔡思斌
2020年5月27日
