福州房产律师解答：邻居装修时破坏剪力墙，业主能否以结构质量问题拒绝接收并退房？
问：今年6月购买了本地一小区的现房，现在交房时间未到，却发现有已入住的邻居在装修时敲除了部分的剪力墙。那么我在开发商通知交房时，如果相应邻居未按有资质的设计院出具的加固修复方案实施完毕，我是否可以以“结构质量问题”为由拒绝接受开发商要交付给我的房屋，并主张违约直至退房？
福州房产律师蔡思斌解答：
一、剪力墙的概念
根据百度百科的解释，剪力墙(shear wall)又称抗风墙、抗震墙或结构墙。房屋或构筑物中主要承受风荷载或地震作用引起的水平荷载和竖向荷载（重力）的墙体，防止结构剪切（受剪）破坏。又称抗震墙，一般用钢筋混凝土做成。
由此可见，这表明剪力墙是不能随便敲掉的，否则会引起结构承载力不足，进而影响到结构的使用安全。
二、法律法规相关规定
（一）现行法律关于因商品房主体结构质量不合格导致合同解除的规定。
1、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《最高院解释》）第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”
2、《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定“商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。”
3、《商品房销售管理办法》第三十五条也作出基本相同的规定“商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。”
《城市房地产开发经营管理条例》第一条也规定，为了规范房地产开发经营行为，加强对城市房地产开发经营活动的监督管理，促进和保障房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定，制定本条例。由此可见，此条例是对房地产开发企业在房地产开发经营活动中的行为进行的监督和管理。
（二）主体结构质量问题的三种情况
根据相关规定，“主体结构”应包括房屋的地基基础工程和主体结构工程，不包括屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装、供热、供冷系统等工程。主体结构质量问题包括三种情形：
一是，房屋未经验收即发现存在主体结构质量问题；
二是，房屋验收时发现主体结构质量问题；
三是，房屋经竣工验收合格交付使用后，经核验发现主体结构存在质量问题。
前两种情况，房屋根本不允许交付使用。第三种情况，首先应通过检验确定主体结构是否存在质量问题，在确定此前提下，买受人可依法行使权利。因此，邻居装修拆除部份剪力墙的行为不能认定为涉案拟交付房屋存在主体结构质量问题。
（三）无法要求退房
综合以上规定，房地产开发企业应当是对其本身的开发经营行为造成的“主体结构质量不合格”承担赔偿责任，而由于使用的原因，如其他的业主装饰装修行为并非房地产开发企业的开发经营行为，并不在此列。本案中的买受人无法要求退房，但可以向开发商提出该业主破坏剪力墙的行为，令其整改，也可以向相关城建部门投诉该业主的行对因业主装饰装修行为造成的房屋质量问题，还可以根据《中华人民共和国消防法》、《建筑工程质量管理条例》及《住宅室内装饰装修管理办法》的规定，向有关部门进行检举、控告和投诉，也可以向侵权责任人提出民事赔偿的请求。
福州房产律师蔡思斌
2016年10月19日
