关键词：公房改制、受理范围、违约金、初始登记、过户
案情简介：
讼争房屋位于福州市白马北路173号艺术家园内，该楼系由福建省文化厅报批，福建省直住房制度改革办公室批准集资建设。2005年7月10日，宋芳芳与福建省文化厅签订《艺术家园5号楼顶层余房集资协议》，该协议约定：宋芳芳自愿参加福建省文化厅组织位于福州市白马北路173号艺术家园讼争房屋全额集资，建筑面积376.12平方米，每平方米出资3509.65元，合计出资1320050元。后因产权证迟迟无法办理引起争议。
宋芳芳向法院起诉请求：1.判令福建省文化厅为宋芳芳办理讼争房屋的不动产权证书；2.判令福建省文化厅向宋芳芳支付逾期办证违约金（以购房款1320050元为基数，自2015年10月1日起至办理上述房屋的不动产权证书之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算）。
一审福州鼓楼法院：
本案诉争房屋由福建省文化厅报批建设，宋芳芳虽有出资，但性质仍属于公房改制，其房屋权属的变更、登记应根据国家相关房改政策由有权机关执行办理，不属于人民法院民事诉讼受理范围，故一审法院依法予以驳回起诉。
二审福州中院观点：
关于本案是否属于房屋买卖合同纠纷的问题。
首先，宋芳芳与福建省文化厅所签订的合同是余房集资协议，从合同的内容来看，无论是从房屋出售主体还是交易的标的物性质，不属于严格意义上的房屋买卖，故双方当事人之间的争议依法不受《中华人民共和国城市房地产管理法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律的调整。
其次，案涉余房集资协议对于办理不动产权证书的时间和类型均未作出约定，宋芳芳在一审提出的诉请缺乏合同依据，一审法院对此不予支持并无不当。宋芳芳依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》来主张权利，而该解释只是调整商品房买卖纠纷，集资房的交易是受国家政策的调整，故一审法院认为本案不属于人民法院民事诉讼受理范围，并无不当。
蔡律师评析：
房改房带有福利性质，属于单位根据国家有关房改政策分配，并不是按照商品房进行交易。
依照《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷…因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管的范围，当事人为此而提起的诉讼、人民法院依法不予受理或驳回起诉。”
本案讼争房产应属于政策性房改房，其房屋权属的变更、登记应根据国家相关房改政策由有权机关执行办理，不应按照一般房屋买卖合同纠纷或商品房买卖合同纠纷进行审理，不属于人民法院民事诉讼受理范围，故予以驳回起诉。
实务中，相关公房分配、公房产权办理、公房腾房、公房私下买卖等案件法院一般均认为应归属于行政部门管辖，不属于法院受理范围，常有被法院裁定驳回起诉的风险，律师在接受委托此类案件中应慎重。
以上当事人系化名。
索引案例：福州市中级人民法院（2019）闽01民终1456号
蔡思斌
2020年4月3日
