有些诉讼没有必要亦没有意义。但有的当事人总免不了贪念，枉顾诚信，借着协议不够严密、有空子可钻之际借此博一把。赢了固可喜，输了亦可承受，似小本大利。不过，律师应该喜欢这些人，凭空给法律服务市场创造了双重需求。当事人如能预防在先，事前即请律师审查会更妥当一些。
老生常谈，下面讲的又是一个偷鸡不着蚀把米的故事了。
案情简介：因男方严某出轨，其妻郑某遂与其于2014年10月办理了离婚登记。《离婚协议书》约定，严某将诉争房产以40万元价格卖于郑某，原产权余下贷款由严某还清（贷款约为17万元，实际是由郑某偿还）。2015年1月5日，双方签订《房地产买卖契约》约定，严某以40万元的价格出售诉争房给郑某。福州市房屋登记中心于2015年1月15日，颁发不动产产权证（榕房权证Ｒ字第××号）载明，郑某从上一道权利人严某取得所有权。
不久，男方严某以前妻郑某未支付购房余款23万为由诉至法院要求其立即支付。
晋安法院：对双方是否存在真实房屋买卖关系的事实与证据做如下认定：
严某提供《离婚协议书》及《房地产买卖契约》，主张郑某应按约定向其支付23万元购房款。
郑某提供《保证书、说明书》、2014年国庆期间签订的离婚协议书、证人余某出具的《证明》，主张双方已于离婚登记前约定房产的权属，其要申请公积金必须以买卖形式才能申请，双方不存在买卖房产的事实。
一审认为，严某虽对双方于2008年8月3日签订的《保证书、说明书》及2014年国庆期间签订的《离婚协议书》真实性以及严某本人的签名存有异议，但不申请鉴定。结合严某明确知晓双方仅能以买卖的方式将房产过户给郑某，郑某才能申请公积金贷款。故采信郑某提供的上述证据，认定双方并无买卖房产的真实意思表示，未形成真实的房产买卖关系。
一审认为，权利人的诉讼权利应当基于合法有效的权利来源，基于严某与郑某间并未真正达成诉争房产的买卖合意，故严某基于与郑某2014年10月16日签订的《离婚协议书》关于房产处分部分及《房地产买卖契约》主张权利，无法律与事实依据，不予支持，遂驳回严某的诉讼请求。
福州中院：权利人的诉讼权利应当基于合法有效的权利来源，严某提出应支持其判令郑某支付购房款23万元的上诉主张，依据是《离婚协议书》中关于涉案房产以40万元卖给郑某的约定。
但根据郑某提供的《保证书、说明书》显示，该《保证书、说明书》属夫妻间忠诚协议约定的性质，严某在《保证书、说明书》中向郑某保证：“……过往的错事不再犯，从8月4日起彻底与……断绝来往……”，若违背，则放弃所有资产与财产。根据郑某提供的双方2014年国庆期间签订的离婚协议书显示，“因长期两地分居，且男方已另结新欢，致使夫妻感情破裂……”；双方并就涉案房产约定归郑某所有，房产过户费及相应银行按揭贷款均由郑某负担，同时约定有7万元及投资工程所得收益归严某所有作为补偿房屋差价。可见，双方在办理离婚登记前确已就涉案房产作出处理约定，并涉及其他财产的处分和补偿问题。
双方于2014年10月16日在福州市晋安区民政局办理离婚登记后，根据2015年1月5日的《房地产买卖契约》显示，严某委托证人余某作为委托代理人办理房产买卖手续，而证人余某出具的《证明》称严某与郑某双方已于离婚登记前约定房产的权属，郑某要申请公积金必须以买卖形式才能申请，双方不存在买卖房产的事实。
涉案房产于2015年1月15日过户完毕，但严某直至2017年7月18日才发律师函向郑某主张卖房款“61.40万元”，并在一审庭审中表示可能是看错了《离婚协议书》上的房屋价格。
另外，根据双方确认，涉案房产的剩余银行按揭贷款实际由郑某偿还。综合在案证据以及当事人陈述，郑某提交的证据足以证实，严某与郑某在前往民政部门办理离婚登记前已就涉案房产达成了一致协议，在办理离婚登记后，也实际按照原达成的一致协议履行完毕，可见双方并无买卖房产的真实意思表示，未形成真实的房产买卖关系，故严某基于与郑某2014年10月16日签订的《离婚协议书》关于房产处分部分主张权利，没有事实依据，不能成立，不予支持。
蔡律师评析：
一、离婚协议书虽约定双方为买卖房屋关系，事实上也是按照买卖过户，但一方有证据证明虽名为买卖但实为离婚分割的，原产权登记方要求按照离婚协议支付转让款的，法院不予支持
上述案例中，虽然双方签署的《离婚协议书》明确约定了房产为买卖，由取得方支付40万转让款后取得产权，但若其能够举证证明双方真实意思表示为财产分割归其所有的，即便《离婚协议书》与产权变更方式、《房地产买卖契约》均表示双方为买卖关系的，原产权登记一方也无权要求另一方支付转让款。这主要是因为，基于房屋贷款方式如公积金贷款以及过户手续费等诸多因素，很多家庭成员间房屋产权过户实际并非买卖但却都会采用买卖方式进行过户。而因家庭成员间引起的此类纠纷，往往不能仅以过户方式等直接认定构成买卖关系，而应当结合证据查明双方之间真实意思表示，并按照双方间实际真实意思表示处理争议。
二、离婚登记前所签署《离婚协议书》无效，但可与其他证据相互佐证证明双方间真实意思
上述案例中，男女双方在办理离婚登记前签署了一份《离婚协议书》，并在协议书中表明双方系将房产归其中一方所有。且该《离婚协议书》所签署时间与离婚登记时间较近，内容中亦写明基于另一方已有新欢等内容。结合双方婚内签署的《保证书、说明书》以及离婚后双方办理房屋过户手续的代理人的证言，证实双方选择买卖方式系基于办理公积金贷款的需要等。以上证据虽然单项证据而言都无法达到证明双方系名为买卖实为房产分割的意思，但彼此之间相互印证，则可形成证据链，证明双方间真实意思表示。
三、若因考虑过户等问题，确需在《离婚协议书》中约定双方为买卖并以买卖方式过户的，笔者建议大家应当保留双方间真实意思表示的证据，如谈判时的微信聊天记录、录音等，最好可以在《离婚协议书》之外单独就此问题签署书面协议，明确双方间真实目的等，以免后续发生纠纷。
索引案例：福州市中级人民法院（2019）闽01民终5767号
蔡思斌
2020年3月30日
