福州房地产审判观察：二手房买卖中卖方应履行约定的户口迁移义务     

关键词：二手房买卖 户口迁移 户口清空

裁判主旨：合同中对户口迁移时间有明确约定的，一方未履行的，另一方就此事宜诉诸法院，法院会予以立案受理。 

案情简介：

2010年9月9日，原告邹志平与被告廖金玉签订《房产预约买卖协议书》一份，约定被告将案涉房产转让给原告，房产总价660000元。协议约定被告新产权证出来后一个月内将落户在本房屋的原有户口全部迁出，如被告未按时迁出户口，每逾期一日按房款总额的万分之五计算违约金。合同签订后，原告依约履行协议书约定的付款义务，该房产也于2011年12月15日转移登记在原告名下。但被告至今未将登记在该房产内的户口清空。原告诉至法院，请求判令被告将原落户在厦门市海沧区兴港路兴港七里4号1502室房产的户口清空。

法院认为：

海沧法院：本案系房屋买卖合同纠纷。原告邹志平与被告廖金玉签订的《房产预约买卖协议书》系双方的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。被告承诺于新产权证做出后一个月内将原有户口迁出案涉房产，但并未履行。原告请求被告将原有户口迁出案涉房产，符合合同约定，应予以支持。判决被告廖金玉应于本判决生效之日起十日内将原登记在厦门市海沧区兴港路兴港七里4号1502室房产的户口清空。

福州律师蔡思斌评析：

基于二手房买卖合同项下的户口迁移纠纷是十分常见的。之前的司法实践中有些法院认为，户口迁移属于公安机关户籍管理的范畴，人民法院不会受理及审理公安机关也无权强制要求原房主将户口迁出，故如原房主拒绝配合，并无有效措施迫使原房主迁出户口。

但随着纠纷的增加，买方在购买二手房时应加强自我保护，签订了有关户口迁移的条款，不仅要明确约定卖方及其家属户口迁出的时间，还明确不及时迁移的法律后果，一旦出现售房者延期履行或不履行的情况，购房者便可以根据合同约定，要求赔偿损失。就本案而言，如今对户口迁移事宜诉诸法院的，法院也会予以受理了。但这是厦门海沧区法院，各地法院做法或仍有区别，各位购房者要注意其中风险。但无论如何，事先明确约定卖方迁出户口的期限并约定相应的违约责任，这总是好的。对于违约金，各地法院都会支持的。

案例索引：

厦门市海沧区人民法院（2015）海民初字第3540号“邹志平与廖金玉房屋买卖合同纠纷”，见《邹志平与廖金玉房屋买卖合同纠纷一审民事判决书》（审判员黄建和），载《无讼案例》（20151203）。