关键词：商品房买卖、捆绑销售、合同无效、 装修
案情简介：
2017年5月11日，青岛市国土资源和房屋管理局发布《关于进一步加强商品房预售方案管理有关问题的通知》（青土资房字〔2017〕114号），该通知第七条规定：对于含装修的商品住宅项目，在办理预售方案审核时应要求开发企业将房屋的毛坯价格与装修标准分离，同时开发企业在销售阶段应将相关信息明确告知购房人并在售楼现场予以公示。在网签合同阶段要在合同中明确毛坯单价、毛坯总价和房屋全装修总价，不得违背购房人意愿，通过提高装修价格变相抬高房价。
2017年6月14日，张新合向青岛新城东郡房地产开发有限公司支付购房诚意金10万元，张新合与青岛新城东郡房地产开发有限公司签订《房屋认购书》后，该诚意金即转为购房定金。张新合与青岛新城东郡房地产开发有限公司签订《房屋认购书》约定：张新合认购青岛新城东郡房地产开发有限公司开发建设的青岛香溢紫郡二期-C2地块7号楼-3-402号房屋，总价款2486848元，优惠10000元（先是优惠5000元，后改为优惠10000元）之后的房屋总成交价为2476848元。后张新合作为乙方（委托方），青岛新城东郡房地产开发有限公司作为甲方（受托方）签订《房屋委托装饰装修协议》两份，落款日期分别为2017年6月21日、2017年6月30日，协议约定：由甲方对乙方所购买的新城香溢紫郡二期7号楼3单元402户房屋进行装修。……乙方在此不可撤销的同意，甲方可无需与乙方办理预售合同规定的该商品房的交付手续而直接对该商品房进行装修工程（包括在商品房建设工程施工期间进行装修工程），同时乙方同意该房屋的交付在装修完毕后一次性验收交付，在此情形下不能认定甲方逾期履行商品房买卖合同规定的商品房交付义务。……甲方于2018年12月31日前完成房屋的装修并交付给乙方。2017年6月21日，张新合支付购房首付款676848元。
诉讼请求为：1、确认《房屋委托装饰装修协议》无效；2、撤销“《青岛市商品房预售合同》及《补充条款》”中有关房屋装修装饰的条款，青岛新城东郡房地产开发有限公司按照《青岛市商品房预售合同》约定的条件、期限履行毛坯房屋交付义务；3、判决青岛新城东郡房地产开发有限公司返还房屋装修价款358720元；4、判决青岛新城东郡房地产开发有限公司赔偿张新合房屋装修价款部分的契税损失5380.8元；5、认定青岛新城东郡房地产开发有限公司在房屋装修方面成立消费欺诈行为，增加赔偿原告损失150000元。6、本案诉讼费用由青岛新城东郡房地产开发有限公司承担。
法院观点：
一审青岛市李沧区人民法院：
张新合与青岛新城东郡房地产开发有限公司双方签订的《房屋认购书》、《房屋委托装饰装修协议》及《青岛市商品房预售合同》签名及印章真实，约定的权利义务内容一致，系买卖双方的真实意思表示，合同内容和形式均未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故合法有效。虽然双方持有的《房屋委托装饰装修协议》及《青岛市商品房预售合同》落款时间不一致，但落款时间差异在合理的合同磋商订立期间内，不对合同效力产生影响。根据合同内容及合同履行情形显示，张新合选择购买精装修房屋，并在其尚未取得青岛市购房资格的情况下交纳10万元购房定金，先签订《房屋委托装饰装修协议》委托青岛新城东郡房地产开发有限公司对其所购房屋进行装修，后又在未正式签订《青岛市商品房预售合同》的情况下交纳676848元购房首付款，可视为其对青岛新城东郡房地产开发有限公司采取的毛坯报建、委托装修的商品房销售模式明知并接受该种交易方式。故其主张的《房屋委托装饰装修协议》系以合法形式掩盖非法目的，且青岛新城东郡房地产开发有限公司构成销售欺诈的观点，于法无据，一审法院不予采信。一审庭审中，张新合未提供充分证据证明《青岛市商品房预售合同》及《补充条款》中有关房屋装饰装修的条款具有法律规定的可撤销情形，故对张新合要求撤销《青岛市商品房预售合同》及《补充条款》中有关房屋装饰装修的条款的诉讼请求，不予支持。《房屋委托装饰装修协议》第七条约定“乙方在此不可撤销的同意，甲方可无需与乙方办理预售合同规定的该商品房的交付手续而直接对该商品房进行装修工程（包括在商品房建设工程施工期间进行装修工程），同时乙方同意该房屋的交付在装修完毕后一次性验收交付，在此情形下不能认定甲方逾期履行商品房买卖合同规定的商品房交付义务。”故青岛新城东郡房地产开发有限公司无需与张新合办理《青岛市商品房预售合同》规定的毛坯房屋的交付手续，而可直接依据《房屋委托装饰装修协议》对涉案房屋进行装修（包括在商品房建设工程施工期间进行装修），并在装修完成后，于2018年12月31日前将涉案房屋交付给张新合。综上，张新合的诉讼请求，因缺乏合同和法律依据，一审法院予以驳回。
二审青岛中院（节选）：
《房屋委托装饰装修协议》的效力。上诉人主张该协议以合法形式掩盖非法目的应属无效。本院认为，以合法形式掩盖非法目的，是指当事人通过实施合法的行为来掩盖其真实的非法目的，或者实施的行为在形式上是合法的，但是在内容上是非法的行为。《房屋委托装饰装修协议》系张新合与青岛新城东郡房地产开发有限公司自愿签订，协议内容合法，亦未违反或规避法律、行政法规的强制性规定，该装修销售价格亦在行政机关予以备案，张新合该主张不成立，而其上诉主张协议约定的装修验收标准及交付日期的具体明确与否并不影响合同效力，据此，原审认定该合同合法有效并无不当。
《青岛市商品房预售合同》及其《补充条款》中有关装饰装修的条款可否撤销。本院认为，《青岛市商品房预售合同》第三条约定：总房价款2118128元；全装修总价2476848元。第四条约定：“乙方购买该房屋的总房价款（含附件三中装修、设备价格）是指该房屋和相应比例的土地使用权的总价格。”结合合同“附件三关于房屋建筑结构、装修及设备标准”的约定，表明张新合明知《青岛市商品房预售合同》的“总房价款”购房的房屋交付条件是“毛坯房”。张新合签订合同后依据房屋“全装修总价”数额基数支付首付款并进行贷款，张新合作为购房人称不清楚该笔款项支出及房屋交付标准，显违常理。而《房屋委托装饰装修协议》第七条约定：“甲方可无需与乙方办理预售合同规定的该商品房的交付手续而对该商品房屋进行装修工程（包括在商品房建设工程施工期间进行装修）”，表明张新合签订该装修协议时，对于涉案“毛坯房”房屋交付后需进行装修也是明知的。《房屋委托装饰装修协议》与《青岛市商品房预售合同》及其补充条款关于装饰装修条款的约定并不矛盾，不存在欺诈、显失公平的情形，张新合关于《青岛市商品房预售合同》及其补充条款中关于装饰装修条款存在欺诈、显失公平的上诉理由不成立。
福州房产律师蔡思斌评析：
实务中，开发商在销售商品房时往往捆绑销售车位或是捆绑装修，即便该种形式一定程度上违背了作为消费者的买房人自身购买意愿，但《消费者权益保护法》等不得搭售商品的规定等并不属于效力强制性规定，且购房人举证证明开发商欺诈、合法形式掩盖非法目的的方面难度较大，所以类似《装修协议》的协议条款等往往因不存在违反法律、行政法规的强制性规定且系双方真实意思表示而被法院认定为有效。
案涉《装修协议》系买卖双方自愿签订，协议内容合法，亦未违反或规避法律、行政法规的强制性规定，该装修销售价格亦在行政机关予以备案，不属于以合法形式掩盖非法目的，故该装修协议应为有效。
案例索引：
青岛市中级人民法院（2018）鲁02民终8302号 “见《张新合、青岛新城东郡房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书》（审判长于赵雷、审判员邱彦、审判员刘冬冬），载《无讼案例》（2018.11.12）。
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