2016年3月25日，李先生与林山签署了《房产买卖协议》，约定李先生将讼争房产以300万元的价格出售给林山，签订之日林山仅向李先生支付2万元定金等，后未再支付任何款项。李先生陈述，2016年5月至2018年5月间，林山为非法强占讼争房产，伙同他人先以借住为名骗得房屋钥匙、被换锁后又多次撬锁，并将讼争房产出租给他人，李先生为此多次报警。
履约过程中，讼争房产因李先生涉及其他债权纠纷案件被人民法院查封。双方同意待讼争房产解除查封后再行履约。讼争房产于2016年7月5日解除查封，但双方对付款方式不能达成一致意见。
百般无奈之下，2016年8月1日，李先生以林山未依约付款存在违约行为为由，请求法院判令解除《房产买卖协议》等，结果案件经法院一二审判决均未支持李先生主张。
由于与林山存在纠纷，兼之对林山的资信及履行能力产生怀疑，且李先生又急等钱用，为此，在2016年7月间李先生再在报纸上登广告急售讼争房屋，后新买家找上门联系，双方成交并于2016年7月11日签署新的买卖协议，将房屋以340万元价格卖给陈女士。双方约定向交易申报价以房管部门指导价为准，本差额作为房屋装修及设备转让款等。2017年3月房屋过户至陈女士名下，申报成交价为98万元。
林山发现后，遂起诉李先生与陈女士，要求法院判令李先生与陈女士房屋买卖合同无效，并要求将讼争房产登记恢复原状。
李先生的行为明显属于“一房二卖”，李先生的行为损害林山《房产买卖协议》项下合法权益，李先生在主观上存在明显恶意，且李先生与陈女士就讼争房产的买卖仍存在重重疑点：1.如陈女士明知讼争房屋有人居住却不向出售人或实际占有使用林山核实相关事实，有违常理。2.讼争房产于2016年7月11日的市场价值为499.25万元。李先生、陈女士双方的成交价无论是340万或者98万均不足市价七成，均明显低于正常市场价。3、整个交易过程不超过5日有异常。4.签订协议当日支付首付款230万元（含定金50万元）、当日交付讼争房的交易方式，在日常二手房交易过程中亦属罕见等。
为此一审法院认定李先生与陈女士签订的存量房合同因存在恶意串通损害第三人利益的情形应认定为无效。
后李先生、陈女士上诉，二审法院又撤销一审判决，驳回林山全部诉讼请求。
讼争房屋确属“一房二卖”，本案争议的焦点是陈女士在购买讼争房产中是否是善意第三人。《最高人民法院关于适用物权法若干问题的解释（一）》第十五条规定，受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。
首先，李先生取得了房屋的不动产权属证书，作为买受人的陈女士有理由相信李先生是讼争房屋的所有权人并享有合法的处分权。且本案没有证据证明陈女士知道或应当知道李先生与林山的诉讼情况。因此陈女士在与李先生签订购房合同及履行过程中，尽到了受让人的注意义务，无重大过失，不存在过错。
其次，本案讼争房屋转让价格比该交易的3个多月前李先生、林山的房屋实际交易已高了40万元； 且陈女士、李先生的房屋交易价格高于物价部门指导价，亦为评估的市场价值的70%左右，故该价格仍应属合理价格范围之内，不属于明显低价。
第三、李先生明确表示其没有与陈女士串通，对其与林山之间的交易或纠纷等均对陈女士只字未提，陈女士完全不知情。
第四、前已述及，真实权利人主张受让人不构成善意的，依法应当承担举证证明责任。本案中，林山并未向法院提交陈女士、李先生签订及履行购房合同过程中，存在恶意串通损害其利益的行为的相应证据，其称陈女士、李先生恶意串通损害其利益，缺乏证据，不能成立，本院不予支持。
表面上，李先生总算打赢了官司，与陈女士的房屋买卖行为可不被撤销。但由于法院已经判决其与林山房屋买卖合同有效，应继续履行。在后续不能履行的情况下，买家林山仍然可以起诉要求李先生承担违约赔偿责任，承担房屋价格上涨损失的。
对于新买家陈女士而言，李先生没有按时交付房屋，也是要向陈女士承担违约责任的，而违约责任很有可能是要承担陈女士所购房屋的租金损失，且一直要持续到实际交房为止。
再然后，李先生要尽早交房履行合同责任的，其可能还要另行提起腾房之诉，要求林山将房屋交还李先生并由其再交付给陈女士。
卖个房而已，要惹出这么多的官司，最终弄得一地鸡毛，无可收拾，你说烦不烦呐！
蔡思斌
2019年11月11日
