福州律师蔡思斌原创–2018年福州中院关于商品房逾期办证违约金裁判观点集成

建设部颁发使用的《商品房买卖合同》范本对于开发商逾期办理房屋权属证书的违约金是要求有明确条款约定的。很多开发商与购房者都约定了如逾期办理权属证书，应按购房已出资款的日万分之一承担违约责任，或者是规定一个限额比如以总房价的1%为限等。

经过团队充分收集及努力，本人手上掌握了福州市中级人民法院2018年互联网上公布的民事案件二审改判相关全部案例。该改判案例库中针对商品房权属证书逾期办理违约金争议的案例亦不少，研究了半天，发现福州中院对该类案件并没有固定的标准，因案而异，因证而异，总体上支持按购房款总额的日万分之一标准计算违约金很少。在开发商有上诉的前提下，基本上都会对该逾期办证违约金进行调低，但标准不一。

参考案例

（2018）闽01民终450号

平潭法院：合同中所称的房屋权属证书应当包含房屋所有权证与土地使用权证，鉴于目前已实行不动产权属统一登记，故星海公司应负完备办理讼争房屋不动产登记证（含国有土地使用权登记）的相关手续并协助李银芳办理不动产登记手续之义务。判决星海公司应按购房款总额的日万分之一支标准付逾期办证违约金。

福州中院：酌定逾期办证违约金按每日0.0075％的标准

星海公司在办理房屋所有权初始登记的过程中，并没有恶意违约、故意拖延办理手续的情形，其在申报相关审批手续的过程中确实存在影响了房屋权属登记办理时间的因素。且星海公司已按约向业主交付商品房，并未影响到业主的居住使用权，逾期办证也不会给业主造成难以弥补的损失，目前商品房亦具备了办证条件。考虑到我国合同法对违约金的规定系以补偿损失为主、惩罚违约为辅，从衡平合同双方利益、兼顾公平原则出发，可以酌情减轻星海公司的违约责任，故本院酌定逾期办证违约金按每日0.0075％的标准。

参考案例

（2018）闽01民终593号

平潭法院：虽然双方并未对买受人不退房情况下逾期办证的违约责任进行约定，但因出卖人的原因造成商品房不能在约定的时间办理产权登记的，买受人选择不退房的，出卖人应承担违约责任。

李惠珠主张违约金按房屋总价款的银行同期贷款利率自2015年9月1日起计算至李惠珠取得土地使用权权利凭证之日止，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，一审法院予以支持。

福州中院：酌定本案逾期办理土地使用权证违约金按每日0.006％计算

结合本案实际情况，考虑到本案中房屋所有权证已经办理，隆江公司已经履行了部分办证义务，而在出现逾期办理土地使用证的情形后，隆江公司在十年间未积极推进办证进程，致使案涉楼盘至今未办理国有土地使用权总证，导致买受人无法取得土地使用权证。根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，且为督促隆江公司积极履行办证义务，本院酌定本案逾期办理土地使用权证违约金按每日0.006％计算。

参考案例

（2018）闽01民终1092号

仓山法院：福建红星美凯龙置业有限公司却未能在2015年2月28日前具备办理土地使用权分割登记条件，已构成违约，福建红星美凯龙置业有限公司应向杨盛丰支付自2015年2月28日起，按杨盛丰已付款的日0.01%标准计算的违约金。

福州中院：按已付款项5032517元的0.005%支付被上诉人逾期办证违约金。

鉴于本案上诉人延迟履行协助办证义务可区分为两个阶段：未办理房屋所有权初始登记也未办理土地分割登记阶段；迟延办理土地分割登记及迟延履行通知义务阶段。依据案涉《商品房买卖合同》，因第一阶段上诉人未履行任何房屋权属登记协助义务，应当按照案涉合同约定即每日以已付款项5032517元的0.01%向被上诉人支付违约金。第二阶段因被上诉人在2015年6月18日后即可办理《房屋所有权证》，并不处于完全无权属证书的状态，且在房屋依约交付后，业主可以正常占有、使用、收益与处分房屋，上诉人并于2016年8月18日完成了土地分割登记，仅因迟延履行了通知被上诉人领取办理土地权属登记资料的义务，导致违约期间延长至2017年8月17日。综上，经本院审判委员会研究，决定适当下调第二个阶段的违约金数额，即上诉人应当按已付款项5032517元的0.005%支付被上诉人逾期办证违约金。

参考案例

（2018）闽01民终2227号

晋安法院：所谓“权属登记”，根据《城市房屋权属登记管理办法》第三条规定，已经明确定义为，房屋权属登记是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。故林昇与世欧公司于《商品房买卖合同》第十四条约定的办理权属登记依法不包括土地使用权登记。……故林昇请求世欧公司支付自2016年4月4日起的违约金6237元（330000×189天×0.01%）部分的诉请可以支持。

福州中院：酌定本案逾期办理土地使用证违约金比例为每日0.0025%

讼争《商品房买卖合同》所约定的“权属登记”在没有其他特别约定的情况下，应当认定包括商品房所有权登记和商品房土地使用权登记。世欧公司对按期协助买受人办理房地信息完备的权属证书负有义务，如果逾期则均应按照合同约定承担违约责任。

世欧公司不存在故意、恶意拖延办证的情形，本院综合买受人实际损失、预期利益等因素，根据公平原则和诚信原则，酌定本案逾期办理土地使用证违约金比例为每日0.0025%。

参考案例

（2018）闽01民终2573号

平潭法院：如意城公司却未能依约协助施莲玉办理房屋权属证书，已构成违约，应承担相应的违约责任。依照相关规定，案涉合同中所称的房屋权属证书应当包含房屋所有权证与土地使用权证，如意城公司主张系因政府原因导致未能办理案涉房屋权属证书，但未能提交充分证据予以佐证，不予采信。违约金以购房款1300138元的日万分之一标准计算。

福州中院：维持一审逾期办证违约金按购房款日万分之一标准

如意城公司主张案涉合同约定的违约金过高，但并未就此进行举证，故其要求本院就合同约定的违约金进行调整依据不足，不予支持。

参考案例

（2018）闽01民终6825号

平潭法院：游克兵已领取了房屋所有权证，但权属并非只有房屋所有权证，应当包括土地使用权的内容，故游克兵诉请海昇公司为其办理涉案房产的权属登记手续并诉请海昇公司按已付购房款日万分之一计至代为办妥房屋权属登记之日止的违约金，未违反法律规定，亦符合双方约定，一审法院予以支持。

福州中院：酌定本案逾期办理土地使用权证违约金为已付商品房价款的日万分之0.5

权属证书应当包括商品房所有权登记和商品房土地使用权登记，因此，考虑到本案中房屋权属证书已经办理，且无证据证明海昇公司存在故意、恶意拖延办证的情形，本院综合购房者实际损失、预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定本案逾期办理土地使用权证违约金为已付商品房价款的日万分之0.5。

杂录：

“话说得不利索，功夫也那么烂，还想血洗我们中原武林，真是笑话。”张三丰看都不看满地的东瀛人尸体，拂手而去。

愣在原地的张翠山颤抖着问宋远桥：”大师兄……真的不告诉师父……东瀛人说的是‘学习’吗……”

福州律师蔡思斌原创–2018年福州中院关于商品房逾期办证违约金裁判观点集成

福州律师蔡思斌原创–2018年福州中院关于商品房逾期办证违约金裁判观点集成

相关文章