昨天一个年青小伙子来咨询房产交易法律问题。小伙子姓林，人长得挺精神的，眉目却有些舒展不开，看上去情绪不是很好。一咨询，才知道他在二手房交易中碰到了个无枉之灾，有可能要赔偿三十六万，以致其现在进退两难，无可适从。

原来小林在闽侯有套房子，由于个人债务问题资金周转困难，就想将闽侯房子卖掉还债。前期找中介介绍买家还挺顺利的，小林与买家在8月初就签署了买卖合同合同，房屋以总价180万出手，重大违约责任约定为总房价的20%，也就是36万元，合同有特别约定一个条款“双方约定，在上述房产交易过程，若上述房产出现司法冻结致使该房产无法过户，则卖方必须按《存量房买卖合同》中约定的违约条款承担违约责任。”当时小林也没有特别在意，想着自己也没有惹上官司，房屋不可能被司法冻结的。

不想，房屋买卖合同签署后，双方前期流程已走得差不多，快要办理过户登记时，中介再去查询房产情况时发现在合同签署后一个星期左右交易房屋因福州高新区综合执法局查封，限制交易。呀，林先生这下头大了，才想起来当时收房后其有效仿邻居将采光井位置倒上水泥改造成阳台与房屋连在一起。当时综合执法局有发一个整改通知，当时他也没怎么理会，不想现在综合执法局发函给闽侯县不动产登记和交易中心，将不动产权给冻结了。

小林第一个念头去找综合执法局解封，综合执法局答复倒也简单，只要林先生将采光井恢复原状经查验后可解除查封。但林先生想拆除这个采光井时楼下邻居又不同意了，称这个拆除会损害他们家财物等，其实真实理由是他们家也将这采光井占了，如拆除邻居家就不好再使用了。此路似乎行不通。

小林再去找买家，买家一句话依合同处理，甚至到后期小林一直未能解决超过合同期限后，中介有代表买家发出催告函，后买家又委托律师发出律师，称解除合同并要求小林按约赔偿36万元。

这下小林可难受了。真如去拆除违章搭建的，怕现在买家已解除合同，人家也是可以拒绝履行合同的。而买家后续总算松了口气，称违约金可以下调。后面好说歹说，总算说最低也要赔个10万元。

在这种境遇下，小林总算跑过来咨询律师了。第一个问题是这个综合执法局冻结是否等同于司法冻结，是否一定要承担违约责任。我的答案是司法冻结其实并不是一个法律概念，从广义而言，综合执法局属于行政执法部门，其作出的相关查封也是等同于司法冻结，很难用综合执法局的查封不属于司法冻结这个理由来主张免责的。

第二个问题是他承担违约责任到底有可能要赔偿多少钱？我的回答是：1、该种情况是小林此前无法预料的，其主观上也没有恶意违约的想法，且小林本人仍然是想继续履行的，法院会综合考量各种因素，不可能完全按照约定的36万数额进行赔偿。2、交易前买方肯定有看房的，其房屋购买现状应该是有包括违章搭建这部份，换言之买方也是知道或者应该知道房屋有违章搭建并且愿意购买该房屋，后续因违章搭建导致房屋不能过户买方应该也是有一定过错的。3、买方事前有交纳10万履约保证金放在中介那，前面小林又非常好心同意中介在扣除中介费后的7万多元允许退给买方作为首付款冻结的一部份。考虑上述种种因素，依据个人办案经验判断，法院判处违约金的范围有可能在2万至8万之间。不过，如果考虑到双方的诉讼成本及律师，个人精力消耗及精神压力等，建议小林在8至10万左右接受和解。

小林在听完我的解答后，应该是对其后续处理有个基准的方案，对于可能的诉讼后果心里也有个底，衷心希望他后续有最小成本了结该事，减少这无枉之灾的损失。

这也给二手房卖家提个醒，尤其是对自家房屋有违章搭建的卖家，在卖房前先去房屋登记部门查询一下，看自己的房屋有没有被行政部门查封限制交易，再决定下一步行止。即便没有查封的，也应该事先在合同中作特别约定：

“买卖双方明确知晓合同标的房屋有进行一定的搭建或有占用公共面积，该搭建或占用行为有可能违反相关法规；如本房屋因上述因素被查封冻结、限制交易的，则各方免责，本买卖合同视为即时解除，各方互不追究违约责任。”如此可有备无患，防范交易过程中被冻结的风险，免除无谓的损失及麻烦。