商品房预售合同是否属于预约合同？
不属于。
预约的目的在于当事人将来订立本约，预约的标的是在一定期限内签订本约，当事人的义务在于订立本约合同，但不能按照预约合同的权利义务发生法律效力。故而不能否定预约的独立性，不能将预约合同当做磋商本约过程中的文件和本约合同的附件。
如果双方在商品房预售合同中已约定当事人名称、商品房坐落情况、位置、面积、价格、价款交付方式与期限、房屋交付期限、违约责任等，则具备了房屋买卖合同的实质要件，该预售合同视为本约。
未取得商品房预售许可证的，出卖人与买受人签订的商品房预售合同的效力应当如何认定？
根据我国法律、行政法规的规定，房地产开发商在未取得商品房预售许可证前不得以认购、预订、排号等形式收取或变相收取定金、预订款等性质的费用进行变相的商品房预售。但实践中，尚未取得商品房预售许可证的开发商与买受人签订认购书、意向书、定购协议等预约合同的情形非常普遍。
最高人民法院颁布的《商品房买卖合同司法解释》第二条规定，尚未取得商品房预售许可证的，该商品房买卖合同无效，但在起诉前取得预售许可证的，该合同有效。该条司法解释是针对商品房预售合同而言的强制性规定，其并不适用于认购协议。认购协议是预约合同，其效力并不以出卖人是否取得商品房预售许可证明为要件，出卖人未取得商品房预售许可证与认购协议有效与否无必然联系。
最高人民法院《民事审判指导与参考》：“作为预约合同的《商品房认购书》是出卖人与买受人双方为将来订立作为本约合同的《商品房买卖合同》所做的承诺，而非正式的商品房预售行为，作为法定的商品房预售行为强制性前提条件的商品房预售许可证明就不应对出卖人订立预约合同的行为干预禁止。未取得商品房预售许可证前签订的《商品房认购书》等预约合同均为有效”。
商品房预售合同签订后，因建筑材料或房地产价格上涨，出卖人主张提高房价的，应如何认定？
坚持合同效力，谨慎适用情势变更。为防止情势变更原则的滥用，最高人民法院《关于正确适用(中华人民共和国合同法)若干问题的解释(二)》明确根据案件的特殊情况，在个案中适用情势变更，应由高级人民法院审核。必要时应报请最高人民法院审核。
欠缺行政许可的商品房买卖合同效力应当如何认定？
《城乡规划法》第37、40条，进行工程建设必须取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。第39条，规划条件未纳入的国有土地使用权出让合同，该出让合同无效。
《国有土地使用权合同解释》第9条，转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。
欠缺消防、绿化等专项许可不影响买卖合同的效力。
商品房预售合同签订后，规划许可证、商品房预售许可证各自被行政部门撤销，是否影响商品房预售合同效力？
不影响。合同签订后，规划许可证、预售许可证被撤销，致使出卖人的预售资格丧失，影响的是出卖人的继续履约能力，导致预售合同无法继续履行，买受人无法办理房屋权属证书的，买受人可以要求出卖人承担违约责任。
《城市房地产管理法》第45条，房屋预售的四个条件非并列关系。一般情况下，预售许可证的取得意味着已满足了前三个要件，即便获得了预售许可证而未满足其他前三个要件，也是开发商与行政主管部门之间的关系，不影响合同有效。
若商品房预售合同签订时，预售许可证已被撤销，则应当视出卖人未取得商品房预售许可证明，此时合同无效。
预购商品房预告登记能否对抗建设工程价款优先受偿权？
最高法《建设工程价款优先受偿权批复》，建设工程价款优先受偿权的权利层次，规定该优先受偿权先于抵押权和其他债权，但不得对抗交付了购买商品房全部或大部分（50%以上）款项后的消费者。
预告登记不影响承包人申请折价、拍卖的优先权；单纯的商品房预售登记备案也不能对抗建设工程价款优先受偿权；对预告登记的房屋法院可以查封，除非预告登记权利人证明其已符合取得预告登记物权的条件，可取得不动产物权时，法院才解除查封。
开发商在预售商品房时未告知买受人所购房屋内铺设公共管道的，是否承担民事赔偿责任？
《合同法》第42条第（2）项，在订立合同过程中，一方故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，给对方造成损失的，应当承担赔偿责任。赔偿金额的确定可考虑因开发商应告知而未告知，导致买受人多支出的交易成本或给买受人造成的损失。
房地产开发企业与买受人签订商品房预售合同后，将部分在建商品房抵押的，商品房买受人是否可以请求中止履行付款义务？
不安抗辩权，可以请求中止。
如果房屋上存在抵押权，商品房购买人无法完成房屋的权属变更登记，买受人可请求解除合同，出卖人承担违约责任。
因买受人原因，导致商品房预售合同解除的，由此造成的开发商已缴税款损失是否应由买受人承担？
税款作为交易或经营成本的组成部分，法律并不禁止交易当事人在履行纳税义务的前提下就税款的最终承担进行约定，分配交易双方的经济责任。
但纳税义务是法定纳税人的法定义务，这种义务不能转让。商品房预售合同解除的，相应的税款应由开发商请求税务机关予以退回。如果该税款未退回，由于合同双方当事人并无就该项费用作出明确约定，这部分费用不能由买受人承担，而应由纳税义务人开发商承担。
