开业仅三年就关门 擅自退租构成违约 佛山友谊商店提前撤场被判赔偿三千余万||福州律师蔡思斌分享

    本报讯  广州友谊集团股份有限公司佛山店（以下简称佛山友谊商店）开业三年即黯然撤场，留下的不仅是商界人士对佛山零售业的反思，还有巨额租赁纠纷。近日，广东省佛山市中级人民法院对这起房屋租赁合同纠纷案作出终审判决，认为广州友谊集团股份有限公司（以下简称广州友谊）擅自退租构成违约，一审酌定以未到期保底租金15%计违约金3319万元并无不当，遂驳回双方当事人上诉，维持原判。

佛山友谊商店于2011年12月底开业，雄踞佛山市核心的祖庙商圈，总面积超过3万平方米，也是进驻佛山市祖庙商圈的首家高级百货商店。虽然店铺场地租赁期长达15年，但根据广州友谊年报，进驻佛山三年左右，共亏损5197万元。最终，广州友谊决定于2014年12月底关停佛山友谊商店，提前终止租赁关系。

就在黯然撤场之际，广州友谊更遭房东佛山盈投置业有限公司（以下简称盈投公司）追讨单方提前终止租赁合同违约赔偿。

盈投公司称自己曾与广州友谊签订协议，约定不得中途擅自退租，否则守约方有权要求违约方继续履行合同，且不用退回租赁保证金，并按未到期保底租金的20%向守约方支付违约金。“广州友谊应当支付违约金4425万元。”

2015年5月27日，佛山市禅城区人民法院一审判决广州友谊构成违约。考虑广州友谊为应对商业风险提前终止租赁合同，主观恶意和过错程度较小，遂酌定以未到期保底租金的15%约3319万元作为违约金；扣掉已交保证金，广州友谊还要向盈投公司支付违约金2858万元。此外，广州友谊还需要依约支付观光电梯赔偿金36万元。

盈投公司与广州友谊均不服一审判决，于2015年8月向佛山中院提出上诉。广州友谊认为盈投公司事后另行招商成功，在2015年年底前开业，盈投公司最多损失一年的场地空置租金，大约1800万元，一审判决的违约金过高。为证明自己的说法，广州友谊提交了相关媒体报道。而盈投公司则认为，自己为促成与广州友谊的租赁合同，在磋商期间相继投入各种设施累计花费9000万余元，远超起诉要求的4425万元。“这些都应当算在提前撤场的损失账内。”

佛山中院经审查，采信了广州友谊提交的证据。

佛山中院又查明，广州友谊撤场后，盈投公司曾将部分门面租给其他商家经营，并重新宣传推广，但一直未能签下长期稳定的租赁合同。

佛山中院二审认为，广州友谊在租赁期内未经盈投公司同意擅自退租，且不存在合同约定的解约情形，构成违约。原审法院的处理并无不当，遂作出上述判决。

（凌  蔚）

■庭审聚焦■

三大争议焦点

二审庭审中，广州友谊与盈投公司争议的焦点问题集中在三个方面：一是广州友谊是否可以免责；二是盈投公司的前期投入能否计入违约金；三是临时建筑租金是否要赔。

关于违约责任问题。广州友谊强调其不是故意违约，而是因为发生重大情势变化。广州友谊称，其不断调整经营未果，只好提前一年与盈投公司商讨撤场善后事宜，直至2014年12月31日才终止租赁合同。“在解约问题上，我们没有任何主观恶意。”广州友谊方面认为存在免责事由。盈投公司则认为，租赁合同是在公平自愿的情况下签订的，广州友谊是一家上市公司，应该清楚违反合同的法律后果。

关于盈投公司前期投入损失问题。盈投公司称，为配合广州友谊入场，涉案物业一期空置两年，等待二期落成打包出租。空置租金损失超过1000万元，再加上免除三个月租金、基础设施等投入，自己共计支出了1亿余元。广州友谊撤场令物业贬值，前期投入的回收难度更大了。广州友谊则认为，盈投公司的实际损失并没有那么多，自己的入场帮助盈投公司盘活烂尾楼不良资产，还累计支付超过5000万元租金。广州友谊还认为，盈投公司的前期投入大幅提升物业价值，也是场地出租的前提，如今业已转为盈投公司的固定资产。

关于临时建筑租金问题。广州友谊认为，3500多平方米的中空场地虽然取得了建筑工程许可证，但充其量只是个临时建筑。该部分随时有可能被拆除或征用。虽然其租赁时支付了该部分面积使用费，但这部分费用不应成为计算违约金的基数。盈投公司则认为，其受广州友谊委托填补中空部分，并取得相关部门同意使用该部分场地，这部分租金损失不能在违约金基数中剔除出来。

针对双方的争议焦点，法院审理后认为，广州友谊投入巨资装修涉案物业，审核造价达4682万元，在连年亏损的情况下仍足额交租，投入的不可移动装修添附物还有一定残值，并在离场时办好交接手续，酌定以未到期保底租金的15%作为违约金，处理并无不当。至于盈投公司的装修投入，属于为使场地符合交付条件的支出；租赁前对场地一期的处置和免除前三个月租金等，均系盈投公司自身经营所致。前述几项均不能列入广州友谊提前撤场造成的损失。