二手房买卖合同中恶意串通与居住权保护的法律适用 ||福州律师推荐

——天津二中院判决陈璐璐诉周学兰、周文虹房屋买卖合同纠纷案

来源：人民法院报；福州律师资深福州二手房屋买卖律师推荐案例

    裁判要旨

亲属之间对明知有其他亲属居住而签订的二手房买卖合同，没有按约定一次性交付全款，不受第三方监管等，并不当然构成恶意串通买卖，并不当然侵害居住人的居住权和期待利益。

    【案情】

坐落于天津市河西区的某花园小区402房屋的原所有权人为陈璐璐之弟陈龙，陈璐璐自2003年起应其父母和弟弟同意入住该房居住至今，其未再购买其他住房。陈龙与周学兰之女系夫妻关系。2011年4月，陈龙与周学兰签订了《天津市房产买卖协议》，约定由周学兰购买该诉争房屋，同日双方签订了《转移登记申请书》、《具结书》及《确认书》，约定房款自行交割，不受第三方监管。同年5月，周学兰取得诉争房屋产权证。后陈龙起诉周学兰，请求依法解除其与周学兰之间的《天津市房产买卖协议》，一审法院经审理判决解除陈龙与周学兰就诉争房屋的买卖合同。周学兰不服，提起上诉。天津市第二中级人民法院经审理作出判决，驳回陈龙解除买卖合同的诉讼请求。陈龙不服，向天津市高级人民法院申请再审。天津高院经审理，裁定驳回了陈龙的再审申请。周学兰于2014年8月起诉陈璐璐腾房，后撤诉。另2011年下半年，陈龙开始与周学兰之女的离婚诉讼，因财产纠纷复杂，至今仍在审理中。

2015年11月，周学兰与周文虹（姑侄关系）签订《天津市房产买卖协议》，约定由周文虹购买周学兰名下的诉争房屋，约定价款190万元，并约定双方自行交付房款，不实施第三方监管。协议签订后，周文虹支付了部分房款给周学兰。同年11月底，周文虹取得诉争房屋产权证。现陈璐璐以其本人属于诉争房屋的合法居住权人，对该房屋具有期待利益，周学兰与周文虹之间签订的《天津市房产买卖协议》系恶意串通，损害其利益为由，起诉请求确认周学兰与周文虹于2015年11月签订的《天津市房产买卖协议》无效。

【裁判】

天津市河西区人民法院经审理认为，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同应属无效。本案中，陈璐璐主张周学兰、周文虹签订的《天津市房产买卖协议》系恶意串通，损害其合法利益，但陈璐璐未能提供充分证据证明其系诉争房屋合法所有权人，且周学兰与周文虹之间签订的该协议系双方真实意思表示，双方就诉争房屋所协商的成交价格不低于市场定价，并已完成了所有权的转移登记。陈璐璐未能提供证据证明周学兰与周文虹就该房屋的买卖存在恶意串通的意思表示及行为。故对其主张周学兰与周文虹之间买卖协议无效的诉讼请求，不予支持。遂判决驳回了陈璐璐的全部诉讼请求。

陈璐璐不服，提起上诉。天津二中院审理后，判决驳回上诉，维持原判。

    【评析】

本案重点是对合同法第五十二条第（二）项规定的理解与适用。周学兰与周文虹之间是否构成恶意串通致房屋买卖合同无效、陈璐璐对诉争房屋享有什么利益是本案关键所在。合同法上的恶意串通在司法实践中确实难以认定，需要结合案件全部事实与证据综合认定为宜。周学兰与周文虹之间的买卖合同是在周学兰具有合法产权基础上与周文虹签订的，且已过户完毕。如果构成恶意串通，还需要考量是否侵害第三人利益的构成要素。笔者认为，陈璐璐主张的是对诉争房屋的居住权和期待利益，居住权在我国法律上没有明确规定，陈璐璐虽然一直居住诉争房屋至今，是应其父母和弟弟同意的，不等于其永远可以合法居住。随着陈龙将房屋转让给周学兰后，陈璐璐的居住便失去合法依据。后来周学兰再次转让房屋，是依法处置自己的财产，是行使物权行为，陈璐璐所主张的居住权显然不能对抗周学兰的所有权。当持有合法产权的周学兰将诉争房屋出卖给周文虹时，是一种市场交易行为，虽然存在房款不受第三方监管的约定和一次性未付清全款的事实，但不影响房屋交易性质和交易行为的合法性，不构成合同法上的恶意串通。

至于陈璐璐主张对诉争房屋享有期待利益问题，笔者认为，期待利益即是交易利益，是指当事人在订立合同时期望从此交易中获取的各种利益和好处。这里是指周学兰与周文虹之间的期待利益，不是针对陈璐璐主张的期待利益。陈璐璐主张的期待利益是建立在未来对已生效文书的推翻上，这并非本案的期待利益，不属于合同法上可期待的利益。这是混淆概念，缺乏法律依据。

本案案号：（2016）津0103民初7512号，（2017）津02民终2044号

案例编写人：天津市第二中级人民法院  丁津翠