买房为逃税款伪造卖房人离婚证 中介应否担责||福州房屋买卖交易律师推荐案例

来源：中国法院网 |  作者：刘瑾 王梓茜

【案情】

孙某通过中介购买张某“满五不唯一”房屋。合同履行过程中张某发现自己“被离婚”导致买房人不需缴纳个人所得税。买卖双方就税费问题引发争议，孙某起诉要求继续履行合同，张某则反诉要求解除。

法院经审理查明，孙某在中介居间下购买张某名下“满五不唯一”住房。《房屋买卖合同》约定，孙某承担交易中应缴纳的所有税、费。若不按约定缴税导致合同不能履行或解除的，其应向对方支付房屋成交总价20%的违约金。后孙某仅缴纳了契税，并未交纳“满五不唯一”住房所应缴纳的个人所得税。张某经查询发现交易税费档案中有自己的离婚证以及售房人家庭唯一住房承诺表且上面均有自己签名。张某认为中介公司与孙某中的一方或者两方共同伪造了上述文件，故诉至法院要求解除合同。

孙某称不知情张某离婚证一事，并起诉张某要求继续履行合同。张某称交给中介公司的材料中并无离婚证复印件，自己是已婚，承诺表中“离异”二字也不是其本人所写，故反诉要求解除合同。

【裁判要点】

一审法院认为买卖双方对合同解除均有过错，判决解除双方房屋买卖合同，张某返还购房定金5万元。后双方均表示不服，上诉至北京一中院。北京一中院判决驳回上诉，维持原判。

【评析】

本案争议焦点在于导致合同未能履行的过错认定及相应法律责任的承担问题。关于伪造的离婚证及虚假的唯一住房承诺表的出现原因，张某主张是由中介公司与孙某合谋故意伪造，应当就此提供相应的证据。现张某提交的证据无法证明孙某对于伪造离婚证等材料具有主观故意并实施了相关行为，法院对此不予采信。

尽管本案中并无充分证据证明伪造离婚证的行为主体，但张某的离婚证客观上实现了少交纳税款的目的，并最终影响了合同的履行。对于少交纳税款的结果而言，张某在相关手续上签字时未尽到谨慎的注意义务，具有主观过错。孙某作为买受人对于购买标的房屋应当承担的税费应有心理预期，在其少交纳19万余元的税款的情况下，并未及时提出异议，且事后未主动要求解决，其主观状态有悖于诚实信用原则的要求，孙某对于少交税款亦具有主观过错。中介公司作为从事专业居间服务的经纪公司，其合同义务并非仅限于促成房屋买卖合同的签订，而应当包含购房款支付、房屋过户在内，最终促成合同履行完毕。对于少交税款的结果，中介公司作为专业的居间服务公司负有主要过错，孙某对于其少交税款的放任态度相对于张某未对其签字材料进行谨慎审查的过失而言，过错程度更重。

一审法院认定张某的合同目的无法实现，并支持张某要求解除合同的诉讼请求正确，法院对此予以确认。对于孙某要求继续履行合同的上诉请求，法院不予支持。

由于本案是孙某依据房屋买卖合同关系，向张某提起本诉，张某所提出的要求中介公司赔偿损失的诉讼请求与本诉之间并非同一法律关系，已超出了本案反诉的审理范围，故本案对此不应进行处理。各方当事人可以就合同解除后的损失问题另行解决。

（作者单位：北京市第一中级人民法院）