福州律师蔡思斌评析：

各位漂泊外乡的打工人士对于租房这件事一定不陌生，房东们为了少承担一些风险往往有各类五花八门的要求。比如不租给养宠物的，怕宠物损耗家具；不租给带小孩的，小孩会在墙壁乱涂乱画；单身的不能随意带异性出入，怕租客是某些“特殊职业”……以上都是比较常见的规定，但随着随迁老人、候鸟老人、老年打工人等群体的出现，在当下的租房市场，“不租老人”成为了高频词。本文所述的案件，房东就因拒租高龄老人，不惜悔约与租客对簿公堂。

本案中，租客至房东处看房，双方都很满意，当天便签下合同。在签合同时，房东询问了同住人的情况，租客答：其本人、妻孩、岳母，以及一位老人和护理人员，房东听完后并无异议。

签完合同第二天，房东认为应当详细了解租客信息，又致电租客，才询问了老人年龄，得知老人已94岁，生活不能自理。房东听完后立马不乐意了，觉得94岁已经属于高龄失能老人，其要承担的风险和签合同前的评估完全不一样，说得现实一点，如果老人在他房子里过世了，那之后还怎么出租？据此他认为租客向他隐瞒了同住人的重要信息，构成欺诈，拒绝交付房屋。

租客认为，他签订合同的时候已经说过了有老人和护理人员，怎么欺诈、隐瞒了？一般人听到有护理人员不是应该就能推断出老人已经处于无法自理的阶段了吗？合同里也没写不能出租给老人啊！

谁想房东理解的是，他以为这个护理人员是来照顾年轻人的，看房的时候租客岳母身体不错，觉得这个老人应该也是同样状态，就没有细问。双方就此争上了法庭，都认为对方违约。

法院经审理认为，既然房东这么关心租客和同住人的年龄和健康状况，那在签订合同时就应当尽到相应的审慎义务。在明确被告知有老人和护理人员同住的情况下却没有仔细追问，而是签订后才问，且合同里也没明文规定禁止高龄老人入住，还告人家欺诈，哪有这个理？如果支持了房东的请求，岂不是纵容了租房市场里这种歧视老年人的现象，不利于老年人权益的保护和尊老爱幼社会秩序的建立。最终法院认定双方签订的租房合同有效，租客不构成欺诈，驳回了房东的诉讼请求。

看完这个案例蔡律师很感慨，法院判决其实并没有太多延伸探讨的空间，但背后折射的社会现象却令人深思。现在老年人已经不像当年一样在农村久居为安，更多的是跟着孩子到城市漂泊，或是退休后仍在寻找工作和住所。老人租房实际上比常换工作的年轻人更为稳定，但很多房东宁愿把房子空着，也不愿租给老人。甚至听到老人要租长期更为担忧，怕老人在自己的房子里走掉。从现实角度来说，也并非不能理解，毕竟租房是交易而非善事。但在这个老龄化和不婚不育思潮席卷的时代，谁又能保障当下中青年一代未来都能有安稳的晚年呢？我们终将老去，届时应何去何从。

 

案情简介：

2022年6月10日，高某与配偶、岳母至涉案房屋处看房。房东询问高某居住人员情况，高某回复居住人员共有6人，包括高某本人与其妻子、孩子、岳母，一位老人及其护理人员。

同日，房东与高某签订《房屋租赁合同》。

6月11日，房东致电高某询问老人情况，高某回复该名老人94岁，生活不能自理。

6月16日，房东因居老人年龄过高的问题，担忧其要承担老人的健康风险，拒绝向高某交付涉案房屋。

6月19日，高某通过微信向房东发送《催告函》，要求房东向其交付租赁房屋，否则其将按照合同约定解除系争合同并追究房东违约责任。

房东认为，高某未向其明确告知同住人的实际情况，存在欺诈和隐瞒行为，房东要求高某赔偿其因此受到的经济损失，遂成讼。

 

法院观点：

本案的争议焦点在于：高某是否存在欺诈行为？

关于上述争议焦点，房东认为，高某与其在签约过程中，未将与高某共同居住人员中有一位年纪为94岁且生活不能自理的高龄老人的信息明确详细予以告知，该信息系影响其签订合同的关键信息，故认为高某以欺诈方式，使得其在不了解真实的情况下，与其订立的系争合同应予撤销。高某则认为，签约时房东也曾向其询问过承租人具体情况，其也告知房东，除本人外，还有妻子、孩子、岳母，一位生活不能自理、需要坐轮椅进出的老人，以及一位来照顾老人的子女共同居住。其为此还在现场使用量尺测量过入户门、电梯门的大小，查看是否可供轮椅进出。当日房东虽未向其询问老人年龄等，但其仍告知房东是该老人一位生活无法自理人员，系其岳母的母亲。其后，双方签订《房屋租赁合同》。签约次日，房东致电询问被护理人员情况，并表达了对老年人的担忧。综上，其已告知房东具体承租人的详细情况，不构成隐瞒。因此双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，房东要求撤销《房屋租赁合同》无事实和法律依据。

本案中，房东述称，2022年6月10日，高某夫妇及岳母再次至涉案房屋看房，其通过询问高某知晓同住人员中有一位被护理的老人和护理人员入住涉案房屋，但其认为年轻人也可能需要护理，且当时看高某岳母身体健康状况良好，以为另一位同住老人的身体状况应该与其岳母一样。当日，双方签订了系争合同。次日，其通过致电询问高某才知晓该名老人为94岁高龄、生活不能自理、躺在床上，需要人照顾。对此，本院认为，结合诉、辩意见及证人证言可知，高某于系争合同签订前已明确告知房东，其将与其妻、子、岳母、一位被护理的老人及其护理人员共同居住、使用涉案房屋。房东作为完全民事行为能力人，应就签订房屋租赁合同尽到相应的审慎义务。如房东所言，其非常关心和重视租客的同住人情况，此系影响其签订合同的关键信息。那么房东作为出租方应在充分了解其认为的关键信息后，再行确认是否订立以及如何订立房屋租赁合同。通常而言，成年子女与父母、祖父母、外祖父母等家庭成员共同居住系人之常情，不属于一般人无法预见之情况。房东述称高某夫妇、孩子、岳母均曾看房，此种情况下，其应明确知晓剩余两人系需护理老人及其护理人员，上述信息不会导致一般人陷入该名老人身体健康或年轻人需要陪护的认知之中。2022年6月10日，房东在知晓该等信息的情况下，并未询问高某其他事项而径行与高某签订系争合同并收取76,000元，系其对自身权利的处分，高某不存在欺诈行为，故双方订立的《房屋租赁合同》，系签约当事人的真实意思表示，应属合法有效。

 

案例索引：(2022)沪0112民初23496号，以上均为化名