福州中院法官——

最高人民法院指导案例72号的异曲同工之案例：兼议《民间借贷司法解释》第24条该如何准确理解和适用||福州民间借贷律师、福州债权债务律师

 

编者按：最高人民法院于近日发布第15批指导性案例，其中指导案例７２号《汤龙等诉新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案》，涉及最高人民法院《民间借贷司法解释》第24条该如何正确理解和适用。该案虽看似是以签订商品房买卖合同方式为民间借贷提供担保，但本质上又有区别，该案系借款到期后双方经对账清算后重新签订《商品房买卖合同》并将借款本息转为购房款，原借款合同关系终止，双方实质上是履行重新签订的《商品房买卖合同》。但对于实践中大量存在的，双方并未对账清算并重新签订《商品房买卖合同》的，当事人能否要求继续履行原签订的具有担保性质的《商品房买卖合同》，实践争议仍然较大。本期推送福州中院审理的《林廷丰、王巧洽诉福建中盛房地产建设有限公司等民间借贷纠纷案》案，本案处理思路与上述指导性案例异曲同工，即均认定购房价款应当合理，避免当事人通过签订商品房买卖合同方式将违法高息合法化;且本案认定担保有效，当事人可要求继续履行商品房买卖合同而不必重新签订合同，对于借款时约定购房的不合理低价，应认定无效，双方应当重新协商或按市场价确定购房价款（实质要求进行清算，与指导性案例核心观点一致），并明确合法的借款本息才可用于冲抵购房款。

 

林廷丰、王巧洽诉福建中盛房地产建设有限公司等民间借贷纠纷案

——以预售商品房提供担保的效力认定及债权实现途径

作者：福州中院民二庭丁寻韬，发表于《福建审判》2016年第3期

 

【裁判要旨】

以预售商品房方式为民间借贷提供担保，并已办理了预告登记，属于非典型担保，应认定有效。对于商品房买卖合同约定的购房价款严重偏离市场价，实为以高价房屋抵偿低额债务，有违等价有偿原则，将导致双方利益严重失衡而显失公平，该条款应认定无效，双方应当重新协商或按市场价确定合理价格，在借款人仍未能清偿债务情况下，出借人有权选择以借款本息冲抵合理的购房款以取得房屋所有权。

【案情】

原告（上诉人）：林廷丰、王巧洽。

被告（被上诉人）：福建中盛房地产建设有限公司，马伟国，潘海燕。

2012年12月28日，甲方中盛公司与乙方林廷丰、王巧洽及丙方马伟国、丁方潘海燕签订《借款合同》，约定：甲方向乙方借款2800万元；借款期限六个月；合同中约定甲方将标的房产共六间以预售的方式进行备案并将标的房产预告登记至乙方名下，借款合同到期后，在甲方按时足额归还全部借款及利息的前提下，甲乙双方办理预售合同解约及退房手续。如甲方无法按照本合同约定按时足额归还乙方借款及利息逾期超过15日即视为甲方无条件同意将标的房产按照每平方米人民币12984元的价格出售给乙方，甲方不得有任何异议。甲乙双方须按照每平方米12984元的价格重新签订新的商品房买卖合同，乙方出借给甲方的2800万元借款本金即冲抵标的房产的全部购房款。甲方应协助乙方办理产权登记手续，原来双方签订的商品房买卖合同同时作废。若甲方未按约定重新签订商品房买卖合同并将标的房产产权登记在乙方名下，则乙方有权诉请人民法院判令将标的房产确权至乙方名下，同时有权要求甲方承担违约金人民币300万元。丙、丁方自愿作为甲方的连带保证人，为甲方履行本借款合同对乙方产生的全部债务承担连带清偿责任。原告陆续向被告出借2800万元款项，但合同约定还款期届满时，中盛公司未能依约足额偿还两原告借款，原告遂向福州市中级人民法院提起诉讼，请求判令：1、中盛公司立即归还两原告借款的逾期付款违约金；2、确认中盛公司与原告约定的按照每平方米12984元购买“中盛大厦”第十五、十六层全部六间房产的房屋买卖合同有效，并将该房屋产权转移给两原告；3、中盛公司支付两原告未重新签订商品房买卖合同并将房屋产权登记在两原告名下应承担的违约金300万元；4、被告马伟国、潘海燕对上述中盛公司的债务承担连带保证责任。

被告中盛公司辩称，一、原告诉请按《借款合同》约定，要求答辩人支付逾期付款违约金1198.4万元，该诉请与原告的第2至4项诉请相互矛盾，不应双重支持。二、原告诉请确认双方之间签署的房屋买卖合同有效，因该房产每平方米成本价均在26000元以上，原告欲以2800万元借款本金取得价值超过5600万元的房产，该约定显失公平，其请求不应得到支持。

【审判】

福州市中级人民法院审理认为：被告中盛公司未依约偿还原告借款本金及利息，已构成违约，应向原告偿还借款本金，并支付利息及实现债权的费用。被告马伟国、潘海燕自愿为上述中盛公司的借款债务承担连带责任保证，故应对中盛公司所负债务承担连带清偿责任。对于双方争议的具有担保功能的商品房买卖的效力问题，认定如下：

首先，具担保功能商品房买卖并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定。其一，具担保功能的商品房买卖之担保，仅是其可实现的法律效果，其基础法律关系为附条件的商品房买卖与债务抵销，我国《合同法》对这些均有作出规定，其并非在不动产上创设新的担保物权，并不违反《物权法》第五条所确立的物权法定原则。其二，具担保功能的商品房买卖，其性质并非抵押，且在债务人不履行债权时债权人仍应请求出卖方履行房屋买卖合同义务而转移房屋所有权，并非直接取得其所有权，在约定的购房价款亦合理情况，其并不违反物权法关于禁止流押规定。

其次，具担保功能的商品房买卖，有别于普通的以房抵债协议，若所约定的商品房价格合理的，其并未损害国家、集体或第三人利益。其一，具担保功能的商品房买卖，其结果虽亦为以商品房抵偿主债务，但当事人已办理商品房买卖的预告登记，具有一定的公示效力，可对抗债务人的其他债权人，登记权利人依法可优先取得房屋所有权，并未损害第三人合法利益。其二，民事活动应遵循等价有偿原则，若约定低价购买商品房，并将购房款与主债务相抵销，实为以高价房屋抵偿低额债务，这有违等价有偿原则。故当事人应对商品房进行合理估价，若约定价格过低，则该约定应认定无效，当事人应重新协商确定合理价格。

本案中，因《借款合同》约定主债权未获清偿时，原告以每平方米12984元购买案涉房屋，约定价远低于市场价，应认定无效。鉴于原告在本案中明确若上述以房产抵偿借款本金的相关诉讼请求无法得到支持情况下被告应偿还借款本金，被告中盛公司亦不持异议，故为解决纠纷，被告中盛公司应偿还原告尚欠的借款本金22339511.84元。原告与被告中盛公司约定低价购房条款无效系合同部分无效，并不影响本案具担保功能的商品房买卖合同之效力，债权人基于信赖其有效而出借款项产生的合理期待利益，应当得到法律保护。被告若未依法清偿本案讼争借款本息的，原告仍有权另案请求履行商品房买卖合同，但应以合理价格购买案涉六套或其中的部分房产，本案讼争借款本息可冲抵相应购房款。

综上，福州市中级人民法院审理后判决：一、被告福建中盛房地产建设有限公司应于本判决生效之日起十日内偿还原告林廷丰、王巧洽借款人民币22339511.84元，并支付逾期利息；二、被告马伟国、潘海燕对被告的债务承担连带清偿责任，在承担责任后有权向被告福建中盛房地产建设有限公司追偿。

宣判后，原告提起上诉。福建省高级人民法院审理后，判决驳回上诉，维持原判。

【评析】

本案的核心问题在于以预售商品房方式提供担保的效力认定以及借款人违约后，出借人应如何处置预售商品房以实现债权。本案的做法是按照民间借贷法律关系进行审理，首先明确债权债务关系，同时从合同的目的、是否违反法律规定等方面切入，认可预售商品房合同的担保效力。债权人若要处置预售商品房以实现债权，应当另案请求履行商品房买卖合同，但应以合理价格购买。在本案一审判决作出后，最高人民法院发布《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》(以下简称“《民间借贷规定》”)，其中第24条对相关问题进行了规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”该规定认可了买卖合同的担保效力，明确了债权人如何实现债权，但该规定在适用过程中也存在一些问题。下面试以该条规定为逻辑起点，对本案判决中的亮点进行评析。

首先，《民间借贷规定》第24条未说明买卖合同中商品房是否需要进行预告登记。《物权法》第20条规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。”预告登记的本质特征在于通过“登记”赋予其所承载的“请求权”以物权效力,并为债权请求权的实现提供保障。我国《物权法》所规定的预告登记具有保全权利效力，即保障请求权将来肯定会发生预期的效果。本案中，被告以预售的方式进行备案并将标的房产预告登记至原告名下，这种做法不仅防止了借款人与他人恶意串通签订其他的商品房买卖合同以提供虚假担保，同时预防了第三人对房产的善意取得，保护了出借人的合法权益。而《民间借贷规定》却未将这种不动产物权的公示方式在条文内明确，为出借人实现债权埋下了隐患。

其次，《民间借贷规定》第24条没有明确出借人是否享有标的房产拍卖的优先购买或受偿的权利。优先购买权，是指特定人依照法律规定或合同约定，在出卖人出卖标的物于第三人时，享有的在同等条件优先于第三人购买的权利；优先受偿权，是指根据法律规定或当事人的约定，在债务人不履行债务时，债权人即取得从债务人的财产或财产权利折价或拍卖、变卖所得价款中优先受偿的权利。借贷关系存续期间，标的房产始终登记在借款人名下，在借款人未按期足额还款构成违约的情况下，若有其他债权人申请拍卖该标的房产，出借人是否享有优先购买或受偿的权利？本案中，原告与被告签订的商品房买卖合同，其目的在于担保借款主债权获得清偿，故讼争的六套商品房具有担保功能，属于非典型担保。参照担保物权的优先受偿性，本案出借人对讼争的商品房享有优先购买或受偿的权利。当然，结合前文所述，这种优先购买或受偿的权利应当基于不动产物权公示的前提下，即以商品房预告登记为前提要件。

最后，《民间借贷规定》第24条有关出借人实现债权的途径不够便利。《民间借贷规定》的做法是借款人不履行生效判决确定的金钱债务的情况下，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。但是，出借人之所以同意以预售商品房买卖合同作为担保，并办理了预告登记，其中必定存在对标的房产的期待利益。若在借款人违约后，出借人也希望取得标的房产的所有权，那么将借款本息违约金冲抵购房款，多退少补，直接将房产过户到出借人名下的做法亦未尝不可。本案判决中，若被告未依法清偿本案讼争借款本息的，原告便有权另案请求履行商品房买卖合同，本案讼争借款本息可冲抵相应购房款。这种做法不仅节约了司法资源，更是尽到了对出借人合理期待利益的保护。需要说明的是，这种做法并没有违反《物权法》第一百八十六条关于禁止流押的规定，其原因在于出借人不是直接取得房屋的所有权，而是通过另行起诉的方式，在购房价款合理的情况下请求借款人履行买卖合同义务。

（案例编写人：丁寻韬；承办法官：陈光卓）