福州律师蔡思斌评析：

《民法典》第1122条将遗产定义为“自然人死亡时遗留的个人合法财产。”那么被继承人生前转移的财产是否还能作为遗产继承？司法实践中法院目前的裁判观点主要分为两种，一是生前转移财产系被继承人真实意思，属于有效处分，则被转移财产不属于遗产；二是生前转移财产不符合被继承人真实意思，转让行为无效，则被转移财产应作为遗产进行分割。本案中，被继承人生前将房产出售与被告，且已签订合同并完成房产过户，可以认定为合同已成立并发生法律效力，该行为系被继承人生前对其合法财产的处分行为，系其真实的意思表示，应予以充分尊重。故该房产不属于被继承人遗留的个人合法财产，不应再作为遗产进行继承。对于被继承人生前转移或支取财产，究竟系被继承人生前的赠与行为还是买卖行为，应结合个案具体情况，审查财产转移的金额、时间、原因等情况进行综合判断。

本案还有一点值得思考。在二审中，原告提交了一份婚后财产协议，拟证明其与被继承人约定案涉房屋由二人共同居住使用，待二人百年后房屋才由被告继承。现被告在原告不知情的情况下擅自出售该房屋侵犯了原告合法权益。虽本案中因该协议真实性无法确认而未被法院认可，但若该协议真实有效，那么被继承人出售案涉房屋的行为是否侵害了原告居住权？依据协议内容，二人百年后该房屋才能发生继承，说明在原告居住使用期间，可以排除房屋所有权人的干涉，使该居住权具有排他性。虽然案涉房屋应当由被告继承所有，但是被继承人通过协议方式使得原告享有案涉房屋的居住使用权，被告应当配合原告办理居住权登记。现被继承人将涉案房屋转移登记至被告名下，该行为客观上导致原告对涉案房屋的居住权无法实现，侵害了原告的相关权益，故被告应对原告因此遭受的损失予以赔偿。

案情简介：

王梅系被继承人老李再婚妻子，双方于2013年9月26日登记结婚。小李系老李与前妻所生独女。老李于2018年12月9日因病去世。

2018年10月31日，老李与小李签订南京市存量房买卖合同，将案涉房屋以20万元价格出售给小李，2018年10月31日过户至小李名下，合同付款方式条款中载明2018年10月31日以现金方式全部结清。后小李于2023年12月11日将该房屋出售给案外人，售房款115万。

王梅主张案涉房屋买卖合同所载20万元购房款系被继承人老李的遗产，起诉请求法院依法判决被继承人老李的遗产由王梅继承份额10万元。

二审过程中，王梅向法院提交一份婚后财产协议，拟证明2013年9月26日其与老李约定案涉房屋由二人共同居住使用，待二人百年后由小李继承。现小李在王梅不知情的情况下擅自出售该房屋侵犯了王梅合法权益。

一审法院观点：

遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。案涉房屋系被继承人老李婚前个人财产，且在其去世前已将案涉房屋过户登记至小李名下，依法不属于老李的遗产。王梅主张因小李未支付购房款20万元，上述款项系被继承人老李的遗产，要求小李支付10万元给王梅的诉讼请求，因合同载明以现金方式全部结清，故王梅主张小李支付其10万元的诉讼请求，无事实与法律依据，一审法院不予支持。

二审南京市中级人民法院观点：

本案中，王梅主张老李在签订该合同时已失去行动能力且不能正常思维，但并未举证证明老李当时的民事行为能力已丧失或部分丧失，本院对其该项意见不予采纳。房屋买卖合同上关于购房款支付约定虽有涂改，但该合同系从不动产登记部门调取，且涂改前与涂改后的内容就2018年10月31日购房款已全部结清约定内容一致，合同落款处有老李与小李的签名及日期，故仅以该涂改痕迹不足以否认该份合同的效力。王梅以老李的身体情况及涂改痕迹为由主张老李对合同内容不知情，证据不足，本院不予采纳。合同载明20万元购房款已于2018年10月31日以现金方式全部结清，老李在该合同上签字即为对该条款的确认，无论小李是否确已支付该款，均应认定为老李对于小李已对合同项下所负债务履行完毕的认可。从老李与小李的父女关系以及案涉房屋性质来看，该行为亦属合理。在此情况下，王梅主张老李对小李仍享有20万元购房款债权，要求认定该款为老李的遗产并予以继承，缺乏依据，一审法院未支持其该项诉讼请求并无不当。王梅要求将本案发回重审，缺乏依据，本院不予支持。

案例索引：(2024)苏01民终13031号，以上均为化名。