福州房产律师：商品房买卖合同纠纷中享有合同解除权并不意味着需立即行使
关键词：房屋解除权 商品房预定合同 商品房买卖合同
裁判主旨：享有解除合同的权利并不意味着需立即行使解除权，如遇特殊情况等待妥善解决并非怠于行使自己的权利，也并不存在超出诉讼时效的情形。
案情简介：
2006年8月16日，原告蔡祖建、被告福州鸿业房地产有限公司签订了一份《商品房预定合同》，合同约定：被告将由自己开发的位于福州市六一路东侧的“鸿业中心大厦”六层04号房出售给原告，该商品房的用途为住宅，总金额为人民币575400元。该合同第六条约定，“双方签订《商品房预定合同》之日，买受人付给预定房款计人民币23万元正，余款待出卖人该商品房开盘时，双方签订正式合同时付清或按揭付清，甲方开具正式税务发票”。该合同第八条约定，“出卖人应当在2008年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、……4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件……”，该条第二款并约定“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起六十日内告知买受人的；2、若遇非常事件08年12月31日无法交房，在超出三个月（即至09年3月30日）后，应退还预订金，可解除合同由4月1日起每月按1.2%付息”。同日，原告向被告支付了“预订商品房预收款人民币23万元”，被告出具编号为NO0378554的收款收据。
现原告主张从自2006年至今，因被告无法与原告签订正式的商品房预售合同，请求解除双方签订的《商品房预定合同》并偿还已支付的预收款人民币230000元，并支付从2009年4月1日起至合同解除之日止的利息，每月按1.2%标准计算。
法院认为：
台江区法院：根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定，现原告主张从自2006年至今，因被告无法与原告签订正式的商品房预售合同，请求解除双方签订的《商品房预定合同》并偿还已支付的预收款人民币230000元，原审法院予以支持。因合同约定“2、若遇非常事件08年12月31日无法交房，在超出三个月（即至09年3月30日）后，应退还预订金，可解除合同由4月1日起每月按1.2%付息”，被告应支付原告从2009年4月1日起至合同解除之日止的利息，每月按1.2%标准计算。但原告蔡祖建在2009年4月1日就已经知道自己的合法权益受到侵害，但其于2013年7月份才向原审法院提起诉讼，因此被告应向原告支付从2011年7月起至合同解除之日止的利息，每月按1.2%标准计算。故判决被告福州鸿业房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内返还给原告蔡祖建购房款人民币230000元，并支付从2011年7月份至本判决生效之日止的利息，每月按1.2%标准计算。
福州中院：《商品房预定合同》第八条仅约定若上诉人逾期交房三个月（09年3月30日）后，被上诉人有权解除合同并要求退还押金，该条款并不意味着被上诉人需立即行使解除权。因上诉人发生变故，未能按期建设完成“鸿业中心大厦”，后各相关部门介入协调解决该问题。被上诉人作为购房人，在此特殊情况下等待妥善解决并非怠于行使自己的权利，因此，本案并不存在超出诉讼时效的情形。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。
蔡思斌律师评析：
一般情况下，合同中约定有解除权，并不意味需要马上行使。但是如果合同权的行使涉及到款项的返还、占用款项利息的计算问题，建议要尽快行使，因为利息的计算涉及到两年诉讼时效问题。
本文摘录于福州房地产审判观察汇编。福州房地产审判观察系蔡思斌律师在长期关注、搜集福州地区及其他地区法院房地产审判实例，并结合自身多年办案经验的基础上归纳、编辑、原创而成。转载请注明出处。此文中所涉及姓名均为化名。
案例索引：
福州市中级人民法院（2014）榕民终字第961号“蔡祖建与福州鸿业房地产有限公司合同纠纷”，见《蔡祖建与福州鸿业房地产有限公司合同纠纷二审民事判决书》（审判长郑克华，代理审判员缪羽、黄锋），载《无讼案例》（20140415）。
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