朋友咨询，4月份刚接手一个超市，向上家支付了58万元，其中货值约20万、转让费等于38万。中间超市交接顺利，其也与超市场地房东签署了新的为期五年租赁合同。但不想这几天就听闻房东说含超市场地在内的厂房要整体以50000万转让给别人，房东已收定金200万。新房东接手后要整体拆除厂房另建，时间大约就是9月份。朋友傻眼了，本以为超市每月盈利有一二万左右，捡到漏了，不想这就出幺蛾子了。
这下只好来问律师，律师解答有标准流程的。
第一看朋友与房东签署的租赁合同，表面上中规中矩，合同约定了年租金48000元、租期五年、违约责任等，稍微有一个特别之处，就是在免责条款约定了“因不可抗力或市政建设需要拆除或改造已租赁的房屋，包括出租方厂房转让使双方造成损失的，互不承担责任。”如此，意味着房东在厂房转让时有权解除合同，而且无需承担责任。这种情况就很难追究房东违约责任。
第二再看朋友与上家签署的超市转让合同。转让合同约定非常简单，一是约定超市面积及移交时间及转让费58万，二是约定合同签订后超市的经营权和店内动产所有权归属朋友所有。三是约定上家要协助办理超市证照过户手续，不能办理过户的，应继续允许我朋友使用，后续要配合年审等。确实出乎意料，好歹也达到近60万的合同，合同竟然约定如此简单，连基本违约条款都没有。
这个转让合同第一个问题是转让费实质包含了超市货值及设备价值，并非单纯转让费。且先不论如何诉讼，至少前面确定诉讼索赔金额就存在争议。超市本身货值肯定不能列入赔偿范围，只能单纯就转让款要求赔偿。如果没有有效证据支持，诉讼第一步就存在难题，毕竟作为原告肯定要有相关证据支持将转让费总额予以分解，否则对方声称没有收转让费，转让费就是超市本身货值，这时原告辩解就非常吃力了。
第二个问题原告用何种理由起诉。本案诉讼思路基本就二种，一是以上家明知或应知超市房东将出售厂房、后期超市无法存在，故意隐瞒该种情况将超市转让给我朋友，导致我朋友合同目的不能实现，上家行为构成欺诈，要求撤销超市转让合同、互相返还。如此思路对举证要求非常高，即原告要有明确的证据证明上家在签署合同之时已知超市所在厂房要整体出售的事实。如果不能证明该点，以欺诈为由撤销合同败诉风险极大。
第二种诉讼思路以公平为由要求上家返还转让费。毕竟没有一个人会认为在支付58万后、超市仅能经营五个月的交易行为是公平的。法院肯定不会支持全额返还，而是要对具体转让费数额作出合理认定，再结合场所经营时间作出具体金额的裁定。
这个案件实质也只能这样了。朋友异想天开，还想着是不是可以让房东帮忙隐瞒，他也快速找下一家转让了事。对此我还能说什么，无话可说，只是提醒他后续官司是肯定输的，甚至其对上家索赔权可能都会就此丧失，或者后续再诉法官也会考虑到他此前不诚信记录而对其赔偿金额作出不利判决。
前事不忘，以作后事之师。蔡律师在此提醒，对于店铺转让，凡是有支出高额转让费的，都要让上家作保证陈述，确保上家可以与房东签署具体金额、具体租期的租赁合同，确定承租场所在某一期限内不会被转让、拆迁、拆除等保障经营持续的条款，并要约定具体违约责任，否则有意外事件发生那就难忍了。
福州律师蔡思斌
