福州律师蔡思斌评析

本案买卖合同涉及房产系小产权房，无需进行房产登记也没有房屋产权证。案涉房屋当地均以买卖合同的形式来处理房屋归属，故诉争双方在婚姻关系存续期间签署房屋转让协议书，以此确定案涉房屋的权属。结婚丈夫在离婚根据《房屋转让协议》主张另一方未履行合同买卖义务，要求其支付购房款、违约金等，能否得到支持？该转让协议的效力又如何？

上海市松江区法院认为双方在协议离婚前对夫妻共同财产签署房屋转让协议，该协议并非真实意思表示，不存在买卖的合意，认定协议无效驳回原告的诉讼请求。

同时根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）规定，离婚后，一方以尚有夫妻共同财产未处理为由向人民法院起诉请求分割的，经审查该财产确属离婚时未涉及的夫妻共同财产，人民法院应当依法予以分割。可见对于案涉房产系夫妻共同财产，任何一方均以向法院请求财产分割。

案件事实：

1、吴刚和李娟原系夫妻关系，两人于1999年6月8日登记结婚，2021年8月31日协议离婚。2021年8月31日，双方签订《离婚协议书》。

2、2020年9月1日，吴刚和李娟通过某法律信息咨询事务所见证代书并签订房屋转让协议书，约定吴刚将系争房屋（世纪花苑x村x号x室）转让给李娟，价款1100，000元，同日，吴刚出具收条一份载明李娟已全部付清房款。

3、2022年10月12日，某法律信息咨询事务所代书人沈某，出具说明载明：由于当地均已买卖合同形式处理房产归属，吴刚和李娟请其代书合同，约定房屋归属，双方均无需向对方支付对价。

4、2023年6月5日，沈某又出具说明称二人签订的房屋转让协议书约定了价格及付款日期等内容。

5、2023年7月8日，吴刚以李娟拒不支付购房款为由，提起诉讼。主张原告李娟支付购房款、违约金、利息。

一审法院：

本院认为，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。

原、被告双方原系夫妻关系，本案系争房产系双方在夫妻关系存续期间所得，在夫妻关系存续期间双方既未就该财产的权属进行过约定，同时双方又未在协议离婚时对该财产作出处理，故系争房产仍属夫妻共同财产。现原告以转让方的身份与被告在协议离婚前签订房屋转让协议书，本院认为，该转让并非双方真实意思表示，不存在房屋转让的合意，故属无效的民事法律行为，原告据此主张向被告主张购房款及违约金、逾期付款利息，缺乏充分的事实和法律依据，本院不予支持。

此外，原、被告若在协议离婚后还有财产方面的纠纷，双方可协商处理，协商不成，可另循正当途径解决。

索引案例(2023)沪0117民初16808号，以上涉及名字均为化名