租赁合同终止后房屋承租人未迁出（注销）工商执照引发纠纷的司法处理
三个案例
案例 01
张某与锐思公司签订合同，将房屋租赁给锐思公司办公，租期至2014年11月25日。合同期满之后，锐思公司应从该房屋内转出注册地址。2014年11月3日，双方另行签订协议书，约定锐思公司于同月15日前将涉案房屋腾退完毕，并完成注册地址变更，交予张某使用。如有后延，违约方每天支付违约金400元。
锐思公司于2014年12月29日变更了公司注册地。后张某诉至法院，诉请法院判令锐思公司支付未按时变更注册地址造成的违约损失17600元 。锐思公司辩称，因11月5－11日北京召开APEC会议，政府机关都放假，故而无法办理注册地址变更手续。
法院认为，房屋租赁合同合法有效。后双方签订协议书，解除了房屋租赁合同。协议书中约定了房屋腾退、注册地址迁出事项，系对原房屋租赁合同相关内容的变更 。被告提出由于北京举行APEC会议机关单位均放假，导致无法及时办理迁出手续，原告张某对此认可。故被告履行注册地址迁出的期间应当往后顺延。双方协议书约定违约损失为逾期每天400元，该约定系双方当事人真实意思表示，并未违反法律法规规定，予以认可。最终判决锐思公司支付张某违约金人民币13600元。
案例 02
李某与宋某签订合同书，约定将某商铺出租给宋某使用，租期从当日起至 2017 年12月18日止。租赁期间，被告以涉案房屋为注册地设立北京某医药有限公司。2015年1月双方签订补充协议，约定被告的租期更改至2016年2月18日。2016年2月18日，被告从涉案房屋搬离，被告设立公司的注册地未办理注销或迁出手续。
后，李某诉至法院，请求判令宋某将其登记设立的公司注册地从房屋上迁出并按照每日 150元标准向原告支付自2016年2月18日起至营业执照迁出或注销之日的违约金。被告宋某辩称：合同履行期间，被告与原告协商终止合同，原告同意被告不再支付违约金。被告同意迁出公司的注册地，但因为审批问题无法办理，被告不同意给付违约金。
法院认为，合同书及补充协议合法有效。宋某在租赁合同解除后，应按照诚实信用原则将工商执照迁出，其并未迁出违反了合同附随义务并构成违约。李某诉请宋某将公司注册地从租赁房屋迁出不属于法院受理民事案件的范围，法院不予支持。但宋某未将其在租赁房屋登记的工商执照注销或迁出，构成违约并应承担违约责任。具体违约金数额参考合同约定违约金标准并考虑宋某有违反附随义务行为之情形综合予以确定。最终判决宋某按照每日60元的标准向李某支付自2016年2月19日始至公司注册地迁出或注销之日止的违约金。
案例 03
周某与平安公司签订房屋租赁合同，约定平安公司承租周某房屋，租期至2016年9月24日。平安公司须在双方解除合同后十日内，将在所租房屋工商注册地迁出。如未及时迁出，须承担由此给周某造成的经济损失 。2015年12月24日 ，双方协商解除合同，平安公司搬出承租房屋但公司住所地未迁出。周某诉至法院，请求判令平安公司立即将公司注册地址迁出涉案房屋 ，并赔偿原告 2016年1月5日至实际迁出之日的违约损失 ，每日按照 1405元（原合同租金标准）的标准计算。平安公司辩称，被告同意迁出注册地，但因工商部门原因无法迁出，而原告房屋可以正常出租，且原告收取了被告租赁保证金8万元没有退还，足以赔偿原告所有损失。
法院认为，被告在解除合同之后已经搬出了涉案房屋，但未按约定办理完毕注册地迁出手续，违反合同约定应承担违约责任。原告要求被告将公司的住所地从租赁房屋迁出的诉讼请求，不属于法院受理民事案件的范围；原告要求被告向其支付的违约金应予支持。但原告未能提供充分证据证明被告的违约行为造成其房屋无法出租的事实，以及给其造成损失的具体数额，鉴于被告已经履行了房屋租赁合同中房屋交还的主要义务，原告以房屋租金的标准要求被告赔偿损失明显过高。为督促被告及时履行合同义务，减少不必要的损失发生，酌情确定被告支付的损失标准。最终判决：被告按照每日200元的标准向原告赔偿自 2016 年1月5日至被告注册地从涉案房屋迁出或注销之日止的违约损失；驳回原告其他诉讼请求。
问题：“一址一照”与“一址多照”
商事用途的房屋租赁合同中，承租人一般都会以租赁房屋作为经营场所办理相关的行政许可证照，如作为设立公司的注册地办理工商营业执照、作为经营场所办理餐饮许可证（食品卫生许可证）等。对于承租人工商执照的迁出或注销，往往需要承租人依法自行办理才能彻底解决。实践中由于很多承租人下落不明、不愿意配合或出于其他原因，难以顺利办理工商执照迁出或注销手续，导致出租人权利受损以致产生纠纷。那么，这个问题产生的原因有哪些？司法实践的处理方式如何？应该注意哪些法律适用问题？
“一址一照” 一直是我国商事主体登记制度中的一个惯例，即一个房屋或一个商铺只能注册一个商事主体。查找相关法律规定和地方文件，并未发现明确要求 “一址一照”的规定。国务院 《关于进一步做好新形势下就业创业工作的意见》 ［1］ 中提到了要推动“一址多照”、集群注册等住所登记改革；2015年6月10日召开国务院常务会议上也确定了要简化创业场所登记手续，推进 “一址多照” 、 集群注册等改革的意见；2015年12月27日 ，中共中央、国务院印发的《法治政府建设实施纲要（2015—2020年）》 中提及，推行电子营业执照和全程电子化登记，实行 “一址多照”和“一照多址”；2016年2月22日，国家工商行政管理总局局长张茅就 “ 深化商事制度改革，推动经济社会发展 ” 等问题介绍情况并答记者问时，也提到一址多照、一照多址、商务秘书公司、电商集群注册等改革举措，促进了众创空间、创客工场等新业态、新模式的发展。既然作为改革措施，也就可以推论，“一址一照” 仍是客观上普遍存在的现象，也是亟需解决的问题。
可喜的是，放宽商事主体登记的限制，简化经营场所登记手续，推进和实施 “一址多照”制度已经成为商事制度改革的方向，各地也逐步开始推动相关的立法和实践。如2016年1月1日起施行的《海南经济特区企业法人登记管理条例实施细则》 在第六条就明确规定 ：“ 同一地址可以作为两个以上企业法人的住所或者经营场所。” 目前，南方很多地区比如广州、重庆、武汉以及佛山等多地的工商登记部门已经开始在落实此类改革举措。
目前，仍有多地尚在实行 “一址一照”的登记制度，因为承租人一方在房屋租赁合同终止后，未将所办理的工商执照迁出，影响房屋重新出租的问题仍在不断产生。经笔者了解，出租方多通过一些非正规的途径解决，如一些代理公司采取的空挂户、寻找未登记的替代铺位注册等，但也有不少因为无法解决或解决成本太高而诉至法院的。对此类问题如何通过诉讼乃至制度改革予以妥善解决，是本文主旨所在。
审判实务中的裁判观点
房屋租赁合同终止后，因为承租人在租赁房屋上申请的工商执照未迁出或注销所引发的纠纷，原告多为出租方，其诉讼请求往往为两项，一是要求承租人将其在租赁房屋上注册的工商执照迁出或注销，如将注册地或经营场所迁出租赁房屋；二是要求承租人赔偿未在合同终止后将营业执照迁出租赁房屋的违约损失。结合上述两个诉求，司法实践中需要注意以下三个问题：
1 . 关于出租人要求将注册地或经营场所迁出租赁房屋的诉讼请求
承租人工商执照是否迁出，不仅仅涉及承租人是否同意，也涉及到行政部门审查其是否符合迁出条件的问题。实践中，因工商执照引发诉讼一般是因为承租人经营不善，企业已经名存实亡、或者迁出成本太高或者存在经营违法情况，无法办理正常注销等。如果法院判令其迁出或者注销，将来行政机关无法执行，将使判决主文成为一纸空文，影响司法公信力。
另外，与一般民事纠纷诉请相比，当事人诉请承租人迁出注册地或经营场所，但是无法提供迁出的地点，或者说国家目前没有规定可以迁出的地点。毕竟注册地或经营场所是承租人自愿选择的，在没有接收地点的情形下判令强行迁出，则会导致承租人成为没有住所地的商事主体，违反了法律规定。在司法实践中，人民法院一般认为该诉讼请求不属于人民法院受理民事案件的范围，不予支持。
也有观点认为，法院可以判决承租人在一定期限内履行办理迁出工商执照手续的行为，如不执行该项判决，可以追究其拒不执行人民法院裁决的相应法律责任。至于承租人履行这一行为是不是得到行政机关的认可、会不会导致商事主体丧失法律上的住所地，不在法院所问。笔者倾向于认为考虑到判决应该具有可执行性，至少在目前的法律规定和商事登记制度框架下，不宜采取这一观点作出判决。
2 . 关于出租人要求承租人赔偿合同终止后未将营业执照迁出租赁房屋的违约损失问题
司法实践中处理方案不一。当事人主张违约损失的类型一般分为两种，一种是当事人在合同中约定承租人在租赁合同终止后应当将工商执照迁出或者注销，否则应当承担特定的违约责任；一种是当事人在合同中未明确约定违约责任，或者约定了违约责任但未明确计算方法。合同中有明确约定的情况，司法实践一般都予以支持，并根据当事人举证情况确定违约金标准；对于没有约定或约定的违约责任计算方法不明确的，司法实践支持或不支持出租人违约金诉求的情况都存在。
笔者认为，即使双方租赁合同中未约定违约金，也应当支持出租人要求承租人支付违约损失的诉讼请求。第一，当事人除了履行合同约定义务外，还应履行法定义务和附随义务。按照合同法规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，并应当遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助以及保密等附随义务。合同附随义务相对于合同主义务而言，是合同标的、价款等主条款约定以外和法律规定以外的通知、协助、保密等义务。承租人在租赁合同终止后，不仅应当结清租金、交还房屋，还应按照诚实信用原则将其租赁房屋所享有的权利全部清除，包括迁出或注销房屋上登记的相关工商执照，否则应当视为违反了合同附随义务；第二，判令承租人支付违约金，不仅可以弥补出租人的损失，而且通过施加义务，有效的督促承租人诚信履行义务，释放其在租赁房屋上已经不再享有的附加权利，减少不必要的损失和纠纷发生。
3 . 违约损失标准的确定和判断
实践中常见的有两种情况：双方对于迁出工商执照有明确约定，且约定了违约金的标准，出租人按照双方约定的标准主张；对于违约金没有约定或约定标准不明，出租人一般以房屋租金作为标准主张。一般而言，违约金标准有明确约定的，如果标准适当，司法裁判以约定的标准予以支持的居多；对于没有约定或者约定不明确的情况，司法裁判多是参照合同约定的租金标准，酌情予以确定。
笔者认为，在房屋租赁合同终止后，承租人未将房屋上登记的工商执照迁出，无论是违反合同约定还是违反合同附随义务，都存在违约行为并应承担违约责任。但考虑到承租人已经履行了房屋租赁合同中房屋交还的主要义务，如果以房屋租金的标准要求承租人承担违约赔偿，确实过于严苛。因此，应当结合房屋的情况、造成的损害、出租人自我救济的情况等，酌情确定违约金的标准为宜。
本文前述的三个案例，就包括了前文所述的三种情况：
案例 01
双方约定了承租人应当在租赁合同期满后将营业执照的注册地迁出。逾期则应支付违约金，并明确约定了违约金的计算标准。法院也认定了被告未按约定时间迁出营业执照的注册地构成违约，并按照双方约定的标准支持了违约金
案例 02
双方在合同中未约定承租人迁出营业执照的义务，也未约定违约金的标准。法院认为依照诚实信用原则，承租人负有将其注册的企业营业执照迁出的合同附随义务，承租人在租赁合同终止后未及时迁出构成违约。但是出租人要求承租人将其注册成立的公司注册地从租赁房屋迁出的诉请不属于法院受理民事案件的范围，未予支持。对于违约损失的标准，法院酌情确定。
案例 03
双方在合同中约定承租人迁出营业执照的义务，也约定了违约造成损失应由承租人负担，但是违约定违约损失的标准。法院认为：承租人未按照合同约定办理完毕注册地迁出手续，违反合同约定，应承担违约责任。但出租人要求承租人将公司的住所地从租赁房屋迁出的诉讼请求，有合同依据，但其不属于法院受理民事案件的范围，未予支持。违约损失问题，出租人要求按照原租赁合同的租金标准支付，法院认为承租人已经履行了房屋交还的主要义务，以租金的标准要求赔偿损失，标准过高。为督促承租人及时履行迁出注册地的义务，酌情确定违约损失的标准。
文章节选自审判研究，作者：
