福州律师蔡思斌评析

本案原告方房某是一名军人，为了规避军人住房公积金贷款的条件，2019年房某与岳母迟某以买卖方式将房某的房产转移到迟某名下。双方以明显低于市场价格的15万元签订房屋转让协议，并自行缴纳相关税费。后续双方可能因为其他问题反目，房某以岳母没有实际支付购房款为由，双方交易真实目的并不是房屋买卖为由请求法院确认买卖行为无效，岳母配合恢复房屋登记等。

一二审法院很有意思，认为双方已经签署合同，且双方关系特殊，兼之房屋确实由岳母一家装修，在此前提下是否岳母是否交付购房款并不影响合同效力，最终驳回房某的全部诉讼请求。

从情理及日常经验法则出发，蔡律师相信房某的说法，认为房某所述应为事实。但出现本案结果应是房某的疏忽和对法律规定的不了解而导致的。类似该等含有其他目的的非正常交易，房某事前就应采取一定防范措施，确保自己的权益得到保护。例如他可以与岳母签订代持房产协议，或者通过微信将双方真实目的予以固定，确定岳母不享有房屋所有权等。

当然，如不想背上规避购房政策或存在非法目的的，还可以采用一种方法，即女婿与岳母在登记机构备案合同的基础上，再签署一份房屋转让协议，其约定价格与市场价值相符或稍为超过在二成以内，如此则进可攻退可守，并约定双方交易以该份合同为准等。

案件基本事实

房某是迟某的女婿。2019年10月24日，房某（甲方）和迟某（乙方）签订了一份《房屋转让协议》。协议约定房某自愿将案涉房产以150,000元整的价格出售给迟某。……协议中未明确约定由谁来支付各项税费。

同日，房某通过个人建行账户向爱辉区国税局办税服务厅账户缴纳了相应的税费，分别为14,782.08元和3,522.05元（按房价234,636.31元计算）。迟某声称已将购房款全部支付给了房某，但房某不认可，并表示迟某未提供支付购房款的相关证据。

2019年12月23日，开发商作为甲方与房某（乙方）签订了一份《商品房认购书》。认购书显示，房某自愿购买面积为133.27平方米的晶晶大厦601室等，2020年9月24日，开发商与房某及其妻子签订了一份《退房协议》。协议确认房某由于未能获得贷款，同意退房，并约定退款总额为278,617.1元，预计退款日期为2020年10月30日。

根据房某本人对军人住房公积金贷款相关政策的了解，军人申请住房公积金贷款的条件之一是购买的住房必须是家庭的首套住房。

一审法院

当事人在提出主张时有责任提供相应的证据。根据一审法院的判决，尽管房某与迟某签署了《房屋转让协议》，并约定了明显低于市场价格的购房交易价格（150,000元），但该协议是基于女婿和岳母之间的特殊关系签订的。此外，房某已根据该房屋价格按国家规定支付了相应的税费。

房某解释称，转让房屋是为了与妻子在汇城房地产开发有限责任公司购买新房和车库，并享受军人住房公积金贷款政策。一审法院认为房某与迟某签订的《房屋转让协议》符合双方真实意愿，且未违反法律、行政法规的强制规定，也不违反公序良俗。因此，房屋转让行为是有效的。至于迟某是否支付了购房款并不影响合同的效力。综上所述，房某提供的证据无法证明其诉讼请求，一审法院驳回了房某的诉讼请求。

二审法院另外查明房某承认房屋由迟某家出钱进行装修。

二审黑龙江黑河中院

房某与迟某签订的《房屋转让协议》是双方真实意愿的表达，其内容合法有效且不违反法律和行政法规的强制性规定。房某主张转让房屋并非双方真实意愿的理由不成立。

首先，迟某仅承认房某出于符合公积金贷款条件的目的而转让房屋，而房某没有证据证明双方在签订《房屋转让协议》时存在虚假意愿表示。其次，虽然双方在协议中约定的购房价格低于市场价格，但考虑到双方之间的亲属关系以及迟某为房屋进行的装修出资，因此不能以此推定房屋转让并非双方真实意愿。

第三，《房屋转让协议》没有约定由谁承担房屋转让的税费，因此房某为房屋转让交纳税费并不能证明他没有真实意愿进行房屋转让。因此，房某主张转让房屋并非双方真实意愿的理由不成立，案涉《房屋转让协议》不存在合同无效的情况，也不违反公序良俗。综上所述，房某的上诉请求不成立，应予驳回。

案例索引：(2023)黑11民终182号，以上涉及人名均为化名。