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福州律师蔡思斌评析

你拿兄弟当兄弟，将买来、权证未办理的房屋借给哥哥居住十余年。但哥哥不拿你当兄弟，将借住的房屋竟然出售给他人，而且已经交付给卖家7个多月。这时你能怎么办？原告做法很常规，直接起诉要求撤销哥哥与买家的房屋买卖合同，并要求买家将房屋返还给自己。

这个案件事实挺清楚，兄弟虽然辩称弟弟有欠自己十余万，用这房屋抵了债，但却无法提供任何证据证明。如此，法院将弟弟认定为是房屋的合法占有人进而判决买家返还房屋给弟弟是没有问题的。但对于哥哥与买家的合同效力及是否撤销问题，原告及一二审法院却有不同看法。原告认为哥哥无权处分房屋，故请求撤销。一审法院则认为哥哥不拥有房屋所有权，无权出售房屋，故房屋买卖合同应认定为无效。二审法院则更有意思，根本不去回应弟弟一审撤销的问题，而直接认为一审法院认定合同无效不对，弟弟与买家之间的合同争议应该另行解决，本案不作处理！

案件基本事实

2000年9月28日，林德明与原告张二明签订房屋转让协议，原告受让位于潼关县城关镇和平路原交警队城区中队家属楼住宅楼西单元二楼西户房屋一套。原告无偿将此房屋交由原告的胞兄被告张大明，被告张大明在居住期间，将该房屋以24.8万元的价格出售给了被告刘荣阳，并于2019年12月27日签订了房屋买卖合同。被告张大明与林德明签订的房屋转让协议，均是被告张大明书写的，并且上面甲方和乙方、证明人处的签名均为张大明所签。另查明，该房屋未办理产权登记证。

一审法院

《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条明确了未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。本案交易的房屋属未依法登记领取权属证书的情形，故该房产不得转让。因此，被告张大明与被告刘荣阳签订的房屋买卖协议无效，被告刘荣阳腾空并交还原告张二明房屋。

二审渭南中院判决

被上诉人张二明从他人处购得涉案房产且实际占有，该房产虽然未办理不动产登记，但张二明属于该房产的合法占有人。被上诉人张大明辩称该房屋属于张二明给予自己的抵债房产，该主张缺乏相应的证据支持，本院不予采信。张大明对该房产不具有处分权，张大明将该房产卖与刘荣阳侵害了张二明的财产权，故被上诉人张二明基于合法占有有权要求相关责任人返还该房产。上诉人刘荣阳主张其属于善意取得，因张大明与刘荣阳就该房产未办理过户登记，故不符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定的善意取得之法定条件。

关于刘荣阳与张大明之间的房屋买卖合同效力问题，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。本案中，张大明虽然对涉案没有处分权，但一审法院认定涉案房屋买卖合同无效，不符合上述司法解释规定。故一审法院认定涉案房屋买卖合同无效属于适用法律错误。关于上诉人刘荣阳与被上诉人张大明之间的房屋买卖合同争议与本案物权保护纠纷不属同一法律关系，本案不予处理；当事人可以另案主张合同不能履行的相关权利。

综上所述，一审法院认定涉案房屋买卖合同无效，适用法律错误，上诉人刘荣阳的上诉请求部分成立，本院予以支持。

案例索引：(2020)陕05民终1956号，以上涉及人名均为化名。