最高院：业主支付购房款虽不足50%，但住房生存权优先于工程价款优先受偿权，亦可排除强制执行

福州律师蔡思斌评析：

结合笔者此前纂写的《即便满足《执行异议复议规定》第二十八、二十九条，不符合限购政策的，亦无法排除强制执行》可以看出，最高院在审理此类案件时并不会机械适用《执行异议和复议规定》第二十九条，而是会从立法本意出发判断购房者最终能否排除强制执行。具体到本案中，购房者已支付一定购房款，虽然总额尚未达到50%，但也已达到41.95%，在其已经明确表示愿意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的其他下，其生存权亦应得到保障，不应机械适用《执行异议和复议规定》第二十九条“（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”之规定认为其无权对抗强制执行。

此外，本案施工方主张其享有建设工程价款优先受偿权。建设工程价款优先受偿权虽能够优先于抵押权等担保物权，但法律最优先保护的仍然是消费者的生存权，对此《执行异议和复议规定》第二十九条已经明确规定，因此本案购房者对房屋所享有的民事权益能够对抗建设工程价款优先受偿权，排除对案涉房屋的强制执行。

案情简介：

2016年5月30日，陈辰与大白公司签订《商品房购销合同》，约定陈辰向大白公司购买案涉房屋，合同总价款为396,230元。2016年4月5日，陈辰委托案外人许光兰向大白公司支付购房款166,230元，同日大白公司出具收到上述款项的《收据》。2017年8月25日，陈辰对案涉房屋进行装修，并交纳了2017年8月至2020年5月期间的物管费。

另查明，长青公司与大白公司因建设工程施工合同纠纷，一审法院于2016年6月6日作出（2016）云民初29号民事裁定，裁定查封了案涉房屋。案外人陈辰以其对执行标的享有合法权益为由提出执行异议。一审法院于2020年9月24日以（2020）云执异83号民事裁定，驳回陈辰的执行异议。陈辰对该裁定不服，提起本案的执行异议之诉。

一审云南高级法院观点：

《执行异议和复议规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”陈辰、罗祥光与大白公司就案涉房屋签订《商品房购销合同》是在2016年5月30日，早于案涉房屋被查封时间即2016年6月13日。陈辰在诉讼中先后提交两份威信县不动产登记中心出具的《证明》，能够证明陈辰在威信县无其他住房，其购房系用于居住需求。陈辰提交的银行付款凭证、银行流水、《转账委托书》《商品房购销合同》等证据，结合大白公司出具的《收据》，能够相互印证陈辰已就案涉房屋支付了166,230元，虽然尚未达到总价款的百分之五十，但陈辰在诉讼中明确表示愿意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。因此，陈辰的执行异议符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定。

二审最高院观点：

长青公司上诉主张，其对案涉房屋享有建设工程价款优先受偿权，本案应当适用《执行异议和复议规定》第二十七条规定。对此，本院认为，相对于抵押权和金钱债权等权利，工程价款优先受偿权处于优先顺位，但劣后于商品房消费者生存权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定，“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”第二条规定，“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”上述规定体现了商品房消费者的生存权优先保护原则。《执行异议和复议规定》第二十九条对于商品房买受人物权期待权的保护是对消费者生存权优先保护的进一步细化。《执行异议和复议规定》第二十七条规定，“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”因此，《执行异议和复议规定》第二十九条本身也属于第二十七条规定的除外规定。根据上述规定，在已经支付全部或者大部分购房款的商品房消费者的生存权与建设工程价款优先受偿权发生冲突时，应优先保护商品房消费者的生存权。本案中，案涉房屋用途为住宅，陈辰购买案涉房屋系用于个人居住，属于上述规定中的商品房消费者，其已经支付一定购房款，并明确表示愿意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，其对案涉房屋所享有的民事权益能够对抗长青公司基于建设工程价款优先受偿权而对案涉房屋的强制执行。

案例索引：(2021)最高法民终602号，以上涉及名字均为化名。

福州律师蔡思斌

2022年11月25日

最高院：业主支付购房款虽不足50%，但住房生存权优先于工程价款优先受偿权，亦可排除强制执行

最高院：业主支付购房款虽不足50%，但住房生存权优先于工程价款优先受偿权，亦可排除强制执行

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