2018年5月，张弛与大白公司签订《商品房买卖合同》，约定张弛购买案涉房屋，全额支付了购房款。后张弛将房屋进行装修并入住案涉房屋，其在文昌市无其他用于居住的房屋。
因大白公司与金融机构的金融借款合同纠纷，一审法院于2018年9月14日作出诉前保全民事裁定，对天成国际项目进行查封（含本案案涉房屋）。张弛以一审法院查封的案涉房屋属其所有为由提出异议，一审法院作出执行裁定：中止对案涉房屋的执行。金融机构遂向一审法院提起本诉。
另查，2018年4月22日，《中共海南省委办公厅海南省人民政府办公厅关于进一步稳定房地产市场的通知》（琼办发【2018】29号）发布，实行严格的限购政策，规定“非海南省户籍居民家庭购买住房的，需提供至少一名家庭成员在海南省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明” 张弛一家不符合上述政策所规定的购房条件。
一审海南第一中院观点：
张弛所拥有的对案涉房屋的物权期待权能够排除文昌农商行、陵水农信社、琼海农信社金钱之债的执行。参照执行异议和复议规定第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据前文所述，张弛对案涉房屋享有的物权期待权完全符合该第二十八条规定的条件，同时没有证据显示张弛在当地拥有两套住房，张弛的购房行为亦不违反执行异议和复议规定第二十九条规定，其所拥有的物权期待权能够排除文昌农商行、陵水农信社、琼海农信社金钱之债的执行。综上所述，天成国际项目虽然尚登记在大白公司名下，但案涉房屋已由张弛合法购买，其享有足以排除强制执行的民事权益。
二审海南高院观点：
虽然张弛与大白公司就案涉房屋签订《文昌市商品房买卖合同》，其也依约支付全部购房款，并对案涉房屋进行装修使用，但因不符合限购政策的要求，其购买案涉房屋的行为不能产生物权变动的结果。虽然《中华人民共和国物权法》第十五条确立了不动产物权变动的原因与结果相区分的原则，限购政策只限制了物权变动，物权转让行为不能成就，并不必然导致物权转让合同的无效。但张弛签订《文昌市商品房买卖合同》因不符合限购政策而不能产生对案涉房屋物权变动的效力，其基于该合同仅享有普通的合同债权，其无法请求出卖人大白公司为其办理不动产转让登记。故张弛不能依据限购后所签订的《文昌市商品房买卖合同》以及对该合同的履行而获得案涉房屋的物权，由此，其也无法享有案涉房屋的物权期待权。案涉房屋仍登记在大白公司名下，张弛基于《文昌市商品房买卖合同》对案涉房屋所享有的合同权利不足以对抗申请执行人的金钱债权。一审法院参照执行异议和复议规定第二十八条、第二十九条的规定，认定张弛就案涉房屋享有物权期待权足以排除强制执行的民事权益，属于适用法律不当，应予纠正。
再审最高院观点：
物权期待权是指案外人对案涉房屋虽尚不享有《中华人民共和国物权法》意义上的物权（所有权），但因具备了物权的实质性要素，依法可以合理预期通过办理不动产登记将该物权期待权转化为《中华人民共和国物权法》意义上的物权（所有权），即对不动产所有权登记至其名下的期待。这显然与张弛所称对有关商品房限购政策改变的期待，或等待取得购房资格的内涵不同。根据原审法院查明的事实，尽管张弛与大白公司就案涉房屋签订《文昌市商品房买卖合同》，但因其购买案涉房屋不符合当地商品房限购政策，故张弛关于其对案涉房屋享有的物权期待权应优先于房产调控行政管理需要的主张，于法无据，本院不予支持。而原审法院以张弛购买案涉房屋的行为不能产生物权变动的结果，无法请求出卖人大白公司为其办理不动产转让登记为由，认定张弛对案涉房屋没有物权期待权，并无不当，本院予以认可。
福州律师蔡思斌评析：
如果机械适用法律，本案中购房者显然符合《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条的规定，其理应享有排除强制执行的权利。但从立法本意出发，《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条的规定本质是为了保护购房者的物权期待权。因此如果购房者本身不享有物权期待权，即便符合上述规定，亦不应能够排除强制执行。对此，最高院在再审裁定中认为物权期待权本质上是“对不动产所有权登记至其名下的期待”，即只有最终能够取得所有权的主体，才有享有物权期待权的可能。但本案购房者由于限购政策的存在，其不可能依据房屋买卖合同取得房屋的所有权，因此其也无法享有案涉房屋的物权期待权。在此前提下，即便其符合《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条的规定，亦不能排除强制执行。
案例索引：(2020)最高法民申1860号，以上涉及名字均为化名。
福州律师蔡思斌
2022年11月7日
