案情简介：

2019年8月8日，金艳波与大白置业公司签署《新建商品房买卖合同》（预售）。2019年9月19日，荣成市自然资源局对该合同备案。该合同附件十一补充协议第二部分第十一条其他约定中第5款载明：“出卖人针对买受人所购商品房及其所在楼宇、项目做的销售资料及宣传资料（包括但不限于售楼书、宣传折页、报纸、电视广告等）仅供买受人购房时参考，并不视为正式要约之内容，出卖人不因上述广告、宣传资料而承担违约责任，上述广告、宣传资料与本合同及其附件内容不一致的，以本合同及其附件为准。双方在交易过程中口头表示的意向和信息，不构成合同内容，双方不受其约束”。上述内容加粗加黑显示，金艳波在该补充协议每页签字并按捺手印。

诉讼过程中金艳波提交新闻报道、涉案楼房宣传广告、大黑集团公告、网络新闻资料并陈述，2015年4月15日至2020年3月大黑集团公司在全国全面实施无理由退房政策，公开承诺：凡购买大黑所有楼盘住宅的客户，均可无理由退房，本案楼盘也宣传无理由退房。并据此主张无理由退房。

一审山东荣成法院观点：

一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”金艳波与大白置业公司于2019年8月8日共同签署了《新建商品房买卖合同》（预售），该合同对合同双方具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。大黑集团公司与大白置业公司系两个独立法人，大黑集团公司的宣传承诺对大白置业公司并无法定约束力；金艳波提交的售楼宣传单页左上角标注无理由退房，但并无对该无理由退房政策的具体解释，双方也没有如其他大黑品牌地产项目签订无理由退房承诺书等书面文件，且金艳波对合同附件的全部内容均已知晓，该合同附件中的内容已明确否定了金艳波的任意解除权。综上，金艳波要求解除与大白置业公司签订的《新建商品房买卖合同》（预售），理由不当，一审法院不予支持。

二审山东威海中院观点：

本院认为，涉案《新建商品房买卖合同》（预售）由金艳波与大白置业公司签订，系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。本案中，涉案《新建商品房买卖合同》补充协议中明确约定所购商品房及其所在楼宇、项目做的销售资料及宣传资料（包括但不限于售楼书、宣传折页、报纸、电视广告等）仅供买受人购房时参考，并不视为正式要约之内容，出卖人不因上述广告、宣传资料而承担违约责任，上述广告、宣传资料与本合同及其附件内容不一致的，以本合同及其附件为准。据此涉案楼盘的相关宣传资料均不构成合同要约内容，上述《新建商品房买卖合同》及补充协议亦未约定上诉人可无理由退房或无理由解除购房合同，故上诉人要求根据大黑集团公司关于无理由退房的广告政策及涉案楼盘宣传单页等内容要求解除合同，无事实和法律依据，本院不予支持。

福州律师蔡思斌评析：

虽然根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，对于“无理由退房”这类宣传应当视为要约。但本案不同之处在于，本案的开发商已经在《商品房买卖合同》中明确约定宣传资料等不视为合同内容，并且已经在合同加粗加黑处理，明确提醒购房者。在此前提下，购房者在签订合同后即无权再否定合同条款再以“无理由退房”的宣传为由解除合同。此外，本案购房者还以大黑集团的宣传作为解除合同的依据，但大黑集团与大白置业公司系两个独立法人，即便其存在关联关系，购房者亦不能依据大黑集团的宣传主张合同。

这就是律师办理案件的难度所在。表面类似的案件，法院依据的法律条款基本相同，但法官在解读案件事实可以作出不同的认定，其裁判结果却可能完全不同。

改判要点

案例索引：（2022)鲁10民终48号，当事人系化名并有删节。

蔡思斌

2022年6月29日