案情简介：
陈均与张士于2009年4月8日签订《房屋买卖协议书》，协议载明：陈均同意把位于临城镇古井村私有住宅［证号：（2006）第0××7号］以肆万捌仟元卖给张士永久居住（注：拆迁或政府征用此房屋时，陈均须无条件协助张士办理一切事宜）。后双方依约履行付款交房义务。另查明，陈均出售给张士的住宅原为三间瓦房、配房两间。2013年，张士翻盖了房屋并居住至今。涉案房屋即将面临拆迁。
另查，涉案房屋项下土地原系王守均名下宅基地，后王守均依据鲁政函［1994］第41号文件批准，申请集体土地使用权变更为国有土地使用权。2006年，陈均重新办理并取得了新的国有土地使用权证，土地用途为住宅，土地来源为划拨。
山东枣庄薛城区法院观点
本案中，涉案《房屋买卖协议书》中的房屋所占用的土地为划拨土地该事实清晰明确。同时根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条亦明确规定，未经市、县人民政府批准的划拨土地使用权不得转让。本案房屋所涉及的土地为划拨取得，土地使用权人未经有批准权的人民政府审批，不具有对土地使用权进行处分的权利，故涉案《房屋买卖协议书》违反了法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效。
山东枣庄中院观点
案涉房屋占用土地原为陈均宅基地，后由集体土地变更为国有土地并取得国有土地使用权证，本案双方当事人之间系房屋买卖合同关系，并非直接以国有土地使用权作为合同标的。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条均未明确规定违反上述条文的行为无效，且在以划拨方式取得土地使用权的房屋转让纠纷中，认定划拨土地上的房屋买卖合同有效，不会侵害国家利益和社会公共利益，故一审法院确认案涉《房屋买卖协议书》无效，法律依据不足。案涉《房屋买卖协议书》签订后，张士即交付购房款48000元并占有案涉房屋居住至今，期间还进行翻盖，主要权利义务履行完毕已近13年，在案涉房屋即将面临拆迁之际，陈均起诉要求确认合同无效、返还房屋，亦有违诚信原则。
福州律师蔡思斌评析：
将宅基地上的房屋出售目前司法实践中的通说观点系房屋买卖合同无效，理由是违反《土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……”但本案的不同之处在于，案涉房屋上的土地在出售时已由宅基地转换为国有土地。对此，一审法院的观点认为通过划拨取得国有土地转让必须经过审批，案涉合同未经审批因此合同无效。但根据《合同法司法解释二》第十四条的规定，只有违反效力性强制性规定的合同才无效，而《城市房地产管理法》第四十条及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条均未明确规定违反上述条文的行为无效，因此上述条文应是管理性规范，而非效力性的强制规范。故一审法院以此为由认定案涉合同无效属法律适用错误。此外，二审法院还提出了另一种解释，即案涉合同的标的系房屋而非国有土地使用权，而出售房屋并不会侵害国家利益和社会公共利益，因而不应当认定合同无效。
案例索引：(2021)鲁04民终3462号，以上涉及名字均为化名。
蔡思斌
2022年3月23日
