2008年左右，福州夫妻小红和小董有一套经济适用房，房子的名字写的是小红和小董。当时他们把房子卖给了大勇，但是没有办理过户手续，这几年呢，大勇一直使用小董的账户还房贷。2017年小董去世了，房子现价也已今非昔比，小红能否主张买卖经济适用房的合同无效呢？
建设部等七部委颁发的《经济适用房管理办法》第三十条规定：“购买经济适用房不满5年的，不得直接上市交易，由于特殊原因确实需要转让的，由政府在考虑折旧和物价水平等因素的情况下，依原价格回购。”如此，合同效力在实务中争议很大，理由各有不同。
有的律师认为合同无效理由：确认合同是否有效应根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，而双方签订的《房产转让买卖协议书》明显违反法律、法规的强制性规定，明显损害社会公共利益、损害国家、第三人的利益，系变相转让国家优惠待遇，应属无效合同。
有的法院认为合同有效的观点：合同签订体现当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。对于经济适用房的转让，现行国家政策只有关于申请购买主体及购买后上市交易年限等限制性规定，但这些均不属于合同效力禁止性规定。至于《房屋买卖协议》实际签订时间、购买者是否具有购买资格、能否通过审批以及是否能够办理产权登记手续，并不影响合同本身的效力。
有的法院认为合同无效的观点：一是当事人签订的合同规避国家经济适用房管理制度，破坏经济适用房管理秩序，进而损害了国家和社会公共利益，应当认定无效。二是当事人之间订立的经济适用住房买卖协议，违反了国家关于购买经济适用房不满 5年不得上市交易的规定而无效。
目前，福州市中级人民法院裁判倾向认为合同有效：
类案索引：（2019）闽01民终5078号
一审观点：连江正东置业有限公司与薛美玲签订的《商品房买卖合同》中虽然约定购房后五年内不得转让，相关部门亦有限制性规定，但根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条规定，双方签订的《协议书》没有违反法律的效力性强制性规定，并未损害其他人利益和社会公共利益，亦不存在《中华人民共和国合同法》规定的合同无效情形，该《协议书》系双方当事人的真实意思表示，应为合法有效。
二审观点：本案中，讼争房屋在购买主体及转让方面的限制系政府批复性文件的规定及相关合同中的约定，并不属于法律的效力性强制性规定，薛美玲以此为由主张其与余敏忠签订的《协议书》无效，不能成立。一审认定并无错误。
可见，福州中级人民法院观点倾向于判定合同不违反法律的效力性强制性规定，合法有效。
蔡思斌律师评析：
建设部等七部委颁发的《经济适用房管理办法》属于部门规章，部门规章可以在法律和行政法规没有规定的情形下针对某一事项进行规定，其内容是否属于效力性强制性规定，需要判断的是当合同违反该条文时是否产生损害国家利益和社会公共利益的效果，若产生损害效果则属于效力性强制性规定。
很明显，福州法院的观点倾向于该部门规章的规定不属于效力性强制性规定，那么本案中的小红主张买卖经济适用房的合同无效，就会被法院驳回，达不到继续拥有房屋的法律效果。一旦大勇起诉小红继续履行合同且协助办理房屋产权登记，大概率上，小红只能履行合同义务，将房屋变更登记为大勇所有。
蔡思斌
2022年2月20日
