案情简介：

2005年11月30日，男方许志父母出资购买房屋并登记于许志名下，嗣后该房屋由许志父母一直居住至今。2010年12月，许志与女友孙艺同居，双方未办理结婚登记手续。

2015年6月26日与孙艺签订《存量房买卖合同》，将房产变更至孙艺名下。房屋和车位买卖过程中的税费由许志支付，孙艺未支付款项，房屋所有权证和土地使用权证由许志收执，讼争房屋和车位由许志占有、使用至今。

自2014年8月29日至2015年9月29日，孙艺与许志资金往来83次，孙艺转账给许志1110340元，许志转账给孙艺168792元。嗣后许志与孙艺因感情问题发生争执，2019年9月26日，孙艺向自然资源局申请公告挂失房屋的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》。

许志遂将孙艺诉至法院，主张因其为案外人提供借款担保，为防止名下房屋被强制执行，才在未被起诉之前签订案涉合同，将案涉房屋过户到孙艺的名下。故案涉合同非当事人真实意思表示，应认定无效。

孙艺抗辩，许志对其负有债务，经双方协商，许志同意以物抵债，并与其签订案涉合同。故案涉合同是双方当事人真实意思表示，应认定有效。

另，由于许志为他人的贷款提供担保，2016年9月23日农村商业银行向法院申请执行许志、严志等金融借款合同纠纷一案。

一审龙海法院观点：

根据法律规定,认定合同是否无效的关键事实在于双方是否存在通谋虚伪的意思表示。本案双方签订《存量房屋买卖合同》，依照常理，双方之间当存有买卖房屋的意思表示及相应的履行行为，形成房屋买卖的意思表示，但结合所有权属性、居住情况、合同条款、付款情形，结合查明事实发现：1、孙艺无购买房屋的真实意思表示；2、孙艺没有支付购房款；3、双方约定的价款低于市场价的70%以下；4、孙艺主张其“以物抵债”，其提供的证据明显是正常生活中的转账流水，与房屋买卖支付价款的民事法律特征明显不符。因此，可以认定许志与孙艺通谋，双方签订的存量房买卖合同不是真实的意思表示，合同无效。

二审漳州中院观点：

首先，许志在签订案涉合同之前，确实存在担保债务，且部分债务为到期债务。许志在所涉债务案件到期或即将到期，即将面临起诉和执行之前，与孙艺签订案涉合同，并将名下房屋转移登记至孙艺名下，明显具有规避强制执行的动机；

其次，孙艺并未根据案涉合同约定的期限履行支付购房款项的义务，许志亦不要求房款实际交付。双方多笔款项往来均发生于同居期间，并均未注明款项用途，不排除是因日常生活和经济活动产生，不足以证明双方存在借款关系。根据现有证据，亦均不能证明双方具有以物抵债的合意；

第三，许志与孙艺虽未登记结婚，但从2010年12月开始，双方即同居，案涉合同签订前，双方还生育一女，两人关系特殊。同居关系期间，许志以买卖形式过户房产给孙艺并承担税费，之后双方继续共同居住生活，明显不符常理。

综上，许志自认其为规避执行而签订案涉合同，将案涉房屋转移登记至孙艺名下的事实具有高度盖然性。案涉合同以合法形式掩盖非法目的，应认定为无效。无效合同自始没有法律效力，因无效合同取得的财产，应当予以返还。孙艺基于案涉合同取得案涉房屋的所有权，依法应予返还给许志。

蔡思斌律师评析：

本案法院在审理房屋买卖合同是否有效的问题上，主要考虑了如下几个问题：

1、房屋买卖签署时间与许志债务履行期限之间的关联性；

2、房屋买卖合同的实际履行情况，包括款项是否实际支付，房屋是否交付。结合孙艺并未依照合同支付购房款，房屋一直由许志占有、使用，房屋权属证书由许志收执，法院认定双方并无真实交易的意思表示。

3、为何孙艺提供了与许志之间的大额往来流水，却仍然不能保住房产？

虽然孙艺提供了双方同居期间的大额往来流水，而且从流水中也可以证明其向许志支付款项远超许志向其支付款项。但是，因支付行为是发生于同居期间这一时间段内，与购房时间不吻合，金额不对应，加之二人特殊关系，极有可能为生活开支或其他经济往来。虽然孙艺主张系以物抵债，但问题在于双方并无任何以物抵债协议。因此，法院最终结合全案证据，认定双方无真实交易的意思表示，未支持孙艺的抗辩。

4、那么，如果孙艺真的当时涉及以物抵债的，孙艺当初应该怎么做才能防止如今的结果或挽回些损失呢？

孙艺应当与许志签署书面协议，明确此前转账款项系借款，并同时就借款未还事实予以确认，就双方以物抵债签署协议并办理过户，实际交付、占有房屋。且交易价格不能低于市场价70%。

以上人物系化名。

索引案例：漳州市中级人民法院（2020）闽06民终400号

福州律师蔡思斌